原告张贵芳,女,汉族,1949年8月7日出生,住成都市武侯区置信南街27号8栋1单元5楼7号。身份证号码:510103194908072569。

委托代理人史建川,四川精济律师事务所律师。特别授权代理人。

委托代理人陈重芬,四川精济律师事务所律师。一般授权代理人。

被告金叶苑a区业主委员会。住所地:成都高新区神仙树西路2号。

负责人王立新,该委员会主任。

委托代理人李海,四川元绪律师事务所律师。一般授权代理人。

原告张贵芳诉被告金叶苑a区业主委员会(以下简称业委会)占有排除妨害、占有物损害赔偿纠纷一案,本院于2008年12月17日受理后,依法适用简易程序,由本院代理审判员王俐独任审理,于2009年2月12日公开开庭进行了审理,因工作变动,变更由代理审判员洪涛独任审判,于2009年3月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂,本案转为普通程序,由代理审判员洪涛担任审判长,与代理审判员张薇、人民陪审员刘抒组成合议庭,于2009年6月4日、2009年6月25日、2009年8月17日三次公开开庭进行了审理。原告张贵芳及其委托代理人史建川、被告业委会的负责人王立新、委托代理人李海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张贵芳诉称,原告之兄张贵发于1993年3月1日向成都倍特建设开发公司(以下简称倍特公司)购买了位于成都高新区神仙树西路2号附1号营业房一间,因张贵发2007年10月9日病逝,该房由原告继承。该房自1993年6月13日起一直由张贵发继而由原告张贵芳占有、使用、收益,张贵芳继承该房后一直对外出租收取租金。被告业委会曾于2006年12月20日以张贵发及倍特公司为被告诉至法院,要求倍特公司、张贵发将诉争房屋交付被告,但因证据缺乏后撤诉。被告为达到抢占该房屋的目的,在诉讼不能的情况下,实施了一系列非法侵权行为:于2007年5月强行用水泥封门、封窗;拆毁通往该房的自来水管;于2007年11月25日当着承租人王传琴的面,剪断通往该房的有电电线;甚至在自来水公司、供电局前来安装水电遭以业委会副主任王绍明为首的一伙人的阻挠围攻,施工无法进行;于2008年4月18日强行焊死卷帘门并张贴公告。为维护原告的合法权益,现诉至法院请求:1、判令被告停止对原告占有的诉争房屋的侵权行为,排除妨害、恢复该房通电、通水、开启门窗的原状;2、判令被告因侵权行为给原告造成的经济损失8000元(自2008年5月1日至12月31日)及到恢复原状时止的经济损失,并赔礼道歉;3、本案诉讼费用由被告承担。

被告业委会辩称,第一,原告未举证证明对诉争房屋享有合法所有权;即便原告将主张的法律关系变更为占有保护纠纷,房屋占有人应是承租人,而并非作为出租人的原告,故原告的诉讼主体资格不适格;第二,被告并未对原告实施过侵权行为,且不是独立法人或组织,不具独立诉讼资格,不能独立承担民事责任;第三,诉争房屋为违章建筑,不受法律保护,原告所述与倍特公司签订的购房合同应为无效合同,该非法建筑应依法拆除;第四,原告对违章建筑的使用侵犯了全体业主对公共绿地的土地使用权。综上,请求驳回原告的诉讼请求。

原告举证如下:

第一组证据,证明原告对诉争房屋享有合法占有权:1、张贵发与成都高新区建设开发公司1993年3月1日签订的《购房协议》原件1份;2、购房款收据原件2份;3、张贵发与成都倍特建设开发公司1994年6月13日签订的《房屋交接单》原件1份;4、四川省成都市成都公证处(2007)成证内民字第10002号《公证书》原件1份;

第二组证据,证明被告曾起诉原告后因证据不足撤诉的事实:5、(2007)高新民初字第102号案件的诉讼文书材料(起诉状、应诉通知书、举证通知书、传票、撤诉口头裁定笔录、证据收据)原件一套;

第三组证据,证明被告侵权的事实:6、成都电业局高新供电局营销服务中心2008年12月10日出具的《证明》原件1份及用电申请资料表格复印件一套;7、成都市自来水有限责任公司成西管网所2008年12月10日出具的《证明》原件1份、发票原件2份、《建设工程造价预代决算书》原件1份及水表安装申请资料表格复印件一套;8、诉争房屋现状照片原件若干;

第四组证据,证明原告因被告侵权行为对诉争房屋的收益损失:9、(2008)高新民初字第502号案件的诉讼文书材料(起诉状、受理案件通知书、委托代理合同、法院调解笔录)原件一套;10、张贵发与王传琴2006年11月15日签订的《房屋出租协议》原件1份;

第五组证据,证明诉争房屋的坐落:11、成都市公安局高新分局芳草派出所2007年11月15日、2008年12月1日出具的《证明》原件2份;

第六组证据,证明被告为独立组织:12、成都高新区规划建设局2008年12月2日出具的《情况说明》原件1份。

被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议,但认为被告方有证据证明诉争房屋属违章建筑,原告也无证据证明其为物权所有人。对证据5的真实性无异议,但被告撤诉理由与原告所述不符,且与本案无关。对证据6、7、8认为两份《证明》并未证实所指即为诉争房屋,也无证据证明被告实施了侵权行为,与本案无关。对证据9的真实性无异议,证据10并未经法院确认采信,且其主张的租金损失与本案无关。对证据11的真实性有异议,认为两份《证明》内容自相矛盾,不能证明原告所称房屋的确切地址。对证据12认为无法核实且真实性,且规划局并无权力证明被告的主体资格情况,被告实非独立组织,不能独立承担民事责任。

被告举证如下:

1、《成都市建筑勘测设计院规总平面图》复印件1份(加盖倍特楼宇公司鲜章),证明金叶苑小区没有规划商铺,诉争房屋属违章建筑;

2、被告、金叶苑a区物业管理部2007年11月向“小区大门侧华群副食店”发出的《通知》原件1份、成都高新区城市管理执法局2006年5月12日、6月28日发出的《通告》复印件2份,证明诉争房屋为违章建筑,原告私自搭水、搭电行为均属违章行为;

3、成都市电业局2007年9月24日《用电检查结果通知书》复印件1份,证明原告在诉争房屋中的用电行为属违章搭电行为;

4、2007年8月17日《元通神仙树西路2号违规房情况排查会议记录》复印件1份、成都高新区芳草辖区元通社区居民委员会2009年2月3日出具的《证明》原件1份,证明诉争房屋为违章建筑,用电属违章搭电;

5、当庭出示《成都市工程建设许可证》(成建管[93]第637号)、成都高新区管委会成高新委《关于高新区商品住宅建设的批复》([1991]064号)复印件各1份,证明金叶苑a区规划时只有商品住宅及附属设施,没有商业铺面,故诉争房屋为临时搭建的违章建筑。

原告对被告提供的证据1的真实性有异议,认为其背面加盖公章的单位也需证据证明其真实性,且与本案无关。对证据2中的复印件不予质证,并认为通知、通告均未实际收到,且通告上载明的违章建筑与诉争房屋并非同一,与本案无关。对证据3认为系复印件,无法看清内容,对真实性、合法性、关联性均不予认可,同时认为原告并未举证证明电表户名为谁,即便存在断电行为,也是断的倍特建设开发公司的电,与原告无关。对证据4的真实性无异议,但上述到会人员无权对是否应当拆除诉争房屋开会讨论并决议,是否为违章建筑应由有关部门依法认定,是否强制拆除也应通过合法程序进行。对证据5认为超过举证期限,不予质证。

本院对以上证据审查后认为,原、被告提供的上述证据来源合法、内容真实,且与本案待证事实具有一定关联性,本院予以采信;对上述证据的证明力,本院将在判决说理部分予以阐述。

经审理查明,原告之兄张贵发于1993年3月1日与成都高新技术产业开发区建设开发公司(后变更登记为“成都倍特建设开发公司”,以下简称倍特公司)签订了《购房协议》,约定以1000元/㎡的价格购买该公司所有的“元通小区商业用房一间”(建筑面积14㎡),1993年3月8日、1994年6月13日张贵发向该公司先后两次支付购房款合计13000元,双方于1994年6月13日完成房屋交付,由张贵发实际占有、使用、收益。

2007年8月17日,民警冯利民、周国华;元通社区治保会胡晓篱、王伟;被告业委会主任王立新;物业管理部工作人员吴建新;倍特楼宇中心物管工作人员胡泽宜召开“元通神仙树2号违规房情况排查会议”,一致建议拆除诉争房屋。

2007年10月9日,张贵发去世,该房由原告张贵芳继承,对外出租收取租金至2008年3月31日。

2007年9月24日,成都市电业局高新供电局向倍特建设开发公司发出《用电检查结果通知书》。

2007年11月,被告业委会、物业管理部向“小区大门侧华群副食店”发出书面通知,认为经成都电业局2007年9月24日检查,该店私自转供线路属违法用电行为,要求该店限期十天自行拆除,否则后果自负。

2007年11月15日,张贵芳向成都电业局高新供电局为诉争房屋申请办理“低压客户新装增容用电”业务,该局于2007年11月28日、2008年4月18日先后两次前往安装办理,均遭阻挠,安装失败。

2008年1月3日,张贵芳向成都市自来水有限责任公司为该房屋申请办理“水表安装”业务,该公司城西管网所于2008年1月14日前往安装办理,因受阻挠,安装失败。

2008年4月10日,原告张贵芳与承租人王传琴以诉讼方式解除租赁合同,双方以2008年3月31日作为租金结算截止日及房屋返还交付日。

另查明,“金叶苑a区”又名“枫林苑”。诉争房屋位于成都高新区神仙树西路2号大门西侧。该房现无人使用,房屋大门卷帘门处于封闭状态,其上贴有公告一份,内容为“根据小区业主建议,小区业主一致赞成将此房予以封闭,以彻底解决此房的权属问题。在封闭期间,任何人不得开启,否则,将追究开启人之法律责任。枫林苑小区业主2008年4月18日”;房屋侧门及窗户被水泥完全封闭。

另查明,2006年12月14日,业委会以倍特公司、张贵发为被告诉至本院,认为倍特公司在开发修建金叶苑a区时,将位于该小区大门左侧的公共配套设施交付张贵发使用,由其对外出租收益,侵犯了小区全体业主的合法权益,请求倍特公司将该公共配套设施立即交付业委会使用;并请求主张被告张贵发立即腾退该房屋。2007年3月5日,业委会申请撤诉,本院裁定准许。

另查明,诉争房屋为倍特公司违反建设工程规划许可证规定,在金叶苑a区的公用绿地上修建的商业用房。

法庭审理过程中,在本庭释明下,原告张贵芳变更了诉讼请求及诉讼请求依据的法律关系,由向被告主张物权保护变更为向被告主张占有保护。

本院认为,本案的争议焦点在于:一、本案是物权保护之诉抑或占有保护之诉;二、原告张贵芳的诉讼主体资格是否适格,即原告张贵芳是否为适格的占有保护请求权人;三、被告业委会是否应承担本案侵权责任。

一、本案是物权保护之诉抑或占有保护之诉。对此本院认为,本案是不动产纠纷,原告以买卖合同取得建筑物的所有权而主张物权排他,被告则以建筑物侵害业主对土地使用权的共有而主张侵权排他。尽管诉辩双方在所有权范围内围绕权利的有无展开论争,但客观来讲,因不动产采用登记的公示方式,因此只有不动产的登记,方才具有所有权归属的推定效力。纵观本案,不论原告还是被告,均未举证证明其享有诉争房屋的所有权,也不存在第三人单独提出所有权的诉讼主张;而事实上,原告张贵芳之兄张贵发确以买卖合同相对人身份在出卖人倍特公司处受领了房屋,再由张贵芳继承,并实际占有、管理、收益多年,直至本案侵权行为发生。因此应当认定,原告张贵芳对诉争房屋形成了事实上的管领,成立占有;其基于占有之事实向被告诉讼主张排除妨害、赔偿损失,应为占有保护之诉,而非物权保护之诉。

二、原告张贵芳的诉讼主体资格是否适格。就占有保护请求权,《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定:“占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿”。就本案而言,本院认为,占有是一种事实,是对物事实上的控制与支配,强调一种事实状态,而不关注权利本身;占有仅体现为人对物的支配管领关系,而并不反映某种权利关系;无论是合法行为还是违法行为,均可基于管领物的事实而成立占有;占有维护的是物的事实秩序而非维护物的法律秩序。因此,只要占有事实状态存在,形成了占有秩序,法律即提供保护,无论占有有无权源。就占有保护之诉的举证责任而言,占有人只需证明占有的存在及权利被侵害的事实,无需对是否有权进行举证。本案中,原告张贵芳基于对诉争房屋长期、持续地占有事实,以及诉争房屋被他人强行封闭使其无法正常使用的事实,即具有了本案诉讼主体资格,有权请求占有保护;至于其是有权占有还是无权占有,不在原告的举证责任之列,本院不作也无须查明。

针对被告答辩认为诉争房屋系违章建筑,张贵发与倍特公司签订的购房合同应为无效合同,该非法建筑不受法律保护,应予拆除的意见,本院认为,根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”之规定,因诉争房屋为倍特公司违反建设工程规划许可证之规定修建的建筑物,为法律禁止流通物,因此应当认定原告张贵芳之兄张贵发与倍特公司签订的买卖合同为无效合同。然而,即便基于无效合同,原告张贵芳对诉争房屋的占有仍受法律保护,理由为:首先,从占有保护制度的立法主旨来看,《物权法》设立占有制度,其目的在于防止私人滥用暴力,随意抢夺或妨害占有人的占有,从而维护财产秩序和社会安全。本案诉争房屋的建设行为属行政法调整范畴,在未经法定程序认定之前,原告对诉争房屋的占有状态应在司法保护之列;至于其是有权占有还是无权占有,均不在法院的审理范围。其次,从物尽其用的角度出发,因原告对诉争房屋持续性的占有,已在物上形成了事实上的利用,一定程度上发挥了物的使用价值。如果以违章建筑应当拆除为由否定其上的占有保护,则有可能助长他人对建筑物的肆意侵害甚至侵占,将物置于无法使用或者无法正常使用的状况下,某种意义上降低、损毁了其使用价值,有悖物尽其用的民法原理。

针对被告答辩认为占有人并非原告,而系承租人,原告不具诉讼主体资格问题,本院认为,根据原告提供的证据,能够认定原告与承租人王传琴的租赁合同关系已于2008年4月10日终止,原告张贵芳自该日起直接占有诉争房屋;同时,原告张贵芳作为出租人,享有对租赁物的管理、支配权,我国《物权法》也并未明确将占有人界定为直接占有人而排除间接占有人,因此,原告张贵芳是直接占有人还是间接占有人均不影响其依法行使占有保护请求权。

三、被告业委会是否应承担本案侵权责任。对此本院认为,占有人援引占有保护制度,向妨害人请求排除妨害属于物权保护方法,请求妨害人赔偿损失属于债权保护方法。就本案而言,原告必须举证证明:其占有的事实状态、存在妨害行为、妨害行为确系妨害人所为、妨害行为给其造成了实际损害后果。根据原告提供的证据,能够认定原告对诉争房屋的占有状态以及诉争房屋被侵害的事实,即诉争房屋被封门、封窗、张贴公告、原告申请安装水电仪表受阻等,以及损害结果的实际发生,即原告无法正常使用诉争房屋;但对于侵害主体,原告需证明被告业委会是直接妨害人或者在间接妨害中以自己的名义对直接妨害人实施了组织、策划、指挥等行为,而原告并未提供足够的证据证明上述待证事实,故其主张被告业委会是侵权人的证据不足,本院不予支持;鉴于此,就损害赔偿问题,本院不再审理。

针对被告答辩认为原告对诉争房屋的使用侵犯了全体业主对公共绿地的土地使用权问题,本院认为,原告享有占有保护请求权人的主体资格,但并不妨碍权利人另行主张实体权益,权利人可以基于本权另案主张。因本案系占有保护之诉,本院仅对占有事实、占有之物受侵害事实及侵权责任进行审理,其他权利问题不在本案审理范围。

据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿”之规定,判决如下:

驳回原告张贵芳的诉讼请求。

案件受理费50元,由原告张贵芳承担(此款原告已预交25元,原告应在本判决生效后十日内向本院缴纳50元)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。