上诉人(原审被告)上海韩城企业管理有限公司。

法定代表人陈某某,总经理。

委托代理人陈愔,上海市志源律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)徐某某。

被上诉人(原审原告)蒋甲。

被上诉人(原审原告)蒋乙。

法定代理人徐某某(系蒋乙之母)。

上列三被上诉人共同委托代理人余红举,上海市千方律师事务所律师。

原审被告上海仲安房地产发展有限公司。

法定代表人叶某某,董事长。

委托代理人李某,该公司员工。

上诉人上海韩城企业管理有限公司(以下简称韩城公司)因占有物损害赔偿纠纷一案,不服上海市静安区人民法院(2009)静民一(民)初字第1783号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭于2010年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人韩城公司的委托代理人陈愔,被上诉人徐某某、蒋甲、蒋乙(以下简称徐某某等)的共同委托代理人余红举,原审被告上海仲安房地产发展有限公司(以下简称仲安公司)的委托代理人李某到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,2004年3月13日,徐某某等与仲安公司签订《上海市商品房出售合同》,徐某某等购买仲安公司位于上海市南京西路乙号南证大厦附楼2层乙室商铺,建筑面积34.10平方米,总房价款为人民币(以下币种均为人民币)1,261,700元;交付时间为2004年4月30日。同日,徐某某等签署《承诺书》一份,内容为:本人徐某某、蒋甲,购买上海市南京西路乙号南证大厦b座商场附楼2层乙号商铺,在签订房屋出售合同同时承诺如下:一、作为商场业主,完全接受仲量行南证大厦物业管理中心已编制的《南证大厦-b座商场管理手册》,并愿意按照该《管理手册》接受物业管理;二、签定房地产出售合同后将所购物业委托上海仲安房地产发展有限公司组建或指定的管理公司统一经营管理,委托期限不低于五年;三、在上述管理公司保证承诺人投资回报率第一年不低于8%,第二年起不低于10%的前提下,接受管理公司对整个商场实施韩国商品城的经营计划;四、对所购物业四至范围系未作隔断的敞开式店铺完全明白,所购物业面积范围以产权证记载为准;五、管理公司计划中的韩国城招商于2004年4月底前完成,届时如果招商不成,业主有权选择自营,无需征得发展商或管理公司同意,本承诺书第二、三条自然终止。承诺人对本承诺书内容完全明白,并且愿意自觉履行承诺,本承诺书作为出售合同附件,同出售合同具有同等效力。徐某某、蒋甲并代蒋乙在承诺人落款处签名盖章,仲安公司也加盖了合同专用章。此后徐某某等付清所有房款,并在2004年5月25日办理了沪房地静字(2004)第004562号上海市房地产权证。之后,仲安公司指定韩城公司对“韩港城”进行统一经营管理。

同年7月19日,徐某某等作为出租人与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》一份,约定:徐某某等将2层乙号商铺委托被告韩城公司统一经营管理一年,自2004年5月1日至2005年4月31日止;本协议到期后,韩城公司把商铺恢复原状,归还给徐某某等,徐某某等收回店铺,可自营、可自行出租,也可委托韩城公司招租;第一年的返租金额按该铺位房款的8%年回报率计算;本协议签订后,徐某某等以前就该铺位所签协议和承诺废止,均以本协议为准。

随后,系争商铺所在的本市南京西路乙号南证大厦附楼,由韩城公司统一分割管理,对外进行招租。徐某某等收到韩城公司支付的第一年、金额为总房价款8%的租金。《“韩港城”商场租赁协议》租期到期后,系争商铺的使用费未再支付。徐某某等多次向仲安公司进行交涉,要求其支付,均无果。2006年8月15日徐某某等发函至韩城公司,就其所有的本市南京西路乙号南证大厦附楼二层甲、乙号商铺要求交还。

原审另查,2007年7月23日,徐某某等曾因系争乙号商铺与产权证标志位置不符,将仲安公司起诉至法院,要求仲安公司按照产证上标示的位置交付系争商铺并支付房屋使用费。该案经一、二审审理,2009年1月19日二审终审判决结果为:仲安公司应按房地产权证上表示的位置将本市南京西路乙号附楼二层乙室商铺交还徐某某等;徐某某等要求仲安公司支付房屋使用费(自2005年5月1日至判决生效之日止)的诉讼请求不予支持。2009年4月9日,徐某某等向上海市高级人民法院申请再审,经审查仲安公司签订的《承诺书》的效力已被徐某某等与韩城公司签订的《“韩港城”商场租赁协议》所否定,而徐某某等又未能提供确凿证据证明仲安公司使用系争商铺且负有支付使用费的义务,故上海市高级人民法院于2009年6月23日裁定:驳回徐某某、蒋甲、蒋乙的再审申请。

2009年3月5日、3月19日,仲安公司两次书面通知徐某某等办理系争商铺的交付手续,徐某某等未去系争商铺办理交接。2009年7月,徐某某等向法院申请执行(2008)沪二中民二(民)终字第2097号民事判决。同月,徐某某等诉讼至原审法院要求:判令仲安公司、韩城公司自2005年5月1日起至系争商铺实际交付徐某某等之日止,按商铺房价每年10%的标准,共同赔偿徐某某等经济损失。审理中,徐某某等明确其诉讼请求权基础为侵权法律关系。2009年8月3日,法院执行人员组织徐某某等与仲安公司办理现场交接。徐某某等认为仲安公司交付的乙号商铺门口位置向南后缩约40公分,对商铺面积是否变化无法确定,且排风扇无法判断是否正常使用、顶部吊顶有裂缝等问题,不愿接受房屋。直至本案审理终结,乙号商铺的执行情况未作结案处理。

原审法院认为,侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。徐某某等与仲安公司签订《承诺书》后,旋即与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》,并将原《承诺书》效力予以否定。韩城公司租赁系争商铺后,将商场统一分割对外招商经营管理,并向徐某某等支付租赁期限内(2004年5月1日至2005年4月31日)包租租金(按房款的8%年回报率计算)。韩城公司占有使用系争商铺,是基于双方所签订的《“韩港城”商场租赁协议》。虽然韩城公司声称2005年5月1日原租赁合同到期后,系争商铺仅在2006年7月1日至2007年6月30日期间对外出租,其余时间均为空置。但韩城公司在合同期届满后未按约定将商铺返还,并自行对外出租收取租金已然是不争的事实。故而韩城公司在合同到期后继续占用使用系争商铺无任何法律及合同依据,构成了对徐某某等财产所有权的侵害,应当赔偿因此给徐某某等造成的经济损失。赔偿标准可以参照韩城公司已支付租金,以房价款的8%作为每年的赔偿金额。徐某某等主张每年按商铺房价款的10%计算,没有合同依据,不予采纳。关于商铺交付一节,已经有法院生效判决书予以确定,仲安公司将商铺恢复原状后在2009年3月11日发函通知徐某某等于3月18日办理商铺交接手续。在执行阶段,徐某某等提出系争商铺门口位置向南后缩约40公分,该异议应当在执行程序中予以解决。现乙号商铺的执行情况未作结案处理,故而韩城公司应当支付的经济损失计算至商铺交付时止。仲安公司是否应当承担赔偿房屋使用费的义务,在已生效的判决中已经有了充分的阐述,不再赘述。且本案中,徐某某等并没有提供确凿证据证明仲安公司实际使用系争商铺且负有支付使用费的义务,因此对徐某某等要求仲安公司承担经济赔偿的诉讼请求不予支持。徐某某等从2006年8月起向韩城公司要求交还商铺,并于2007年7月起向仲安公司起诉主张权利,故而徐某某等未丧失诉讼时效。据此,依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定判决如下:一、上海韩城企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐某某、蒋甲、蒋乙占有商铺期间的经济损失(从2005年5月1日至实际交付商铺之日,每年按照总房价款1,261,700元的8%为标准计算);二、徐某某、蒋甲、蒋乙要求上海仲安房地产发展有限公司赔偿占有商铺期间经济损失的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,099.10元,由上海韩城企业管理有限公司承担。

韩城公司不服原审法院判决,向本院提起上诉称,徐某某等是知道协议到期日的,但其从未向韩城公司提出要收回商铺,事实上徐某某等在合同期满后口头委托韩城公司继续招租。徐某某等称2006年8月15日向韩城公司发函,但韩城公司从未收到过此函,徐某某等也未提供韩城公司收到此函的证据。徐某某等直至2009年7月才将韩城公司为被告起诉至法院,主张2005年5月1日至商铺实际交付之日止的经济损失,已超过法律规定的诉讼时效。徐某某等于2007年7月23日曾起诉仲安公司要求归还商铺,这充分说明徐某某等至少在2007年7月23日起诉时就明知且认定系争商铺并非韩城公司占有。况且,双方租赁协议约定:本协议到期后,韩城公司把商铺恢复原状,归还给徐某某等……也可委托韩城公司招租;如果委托韩城公司招租……韩城公司无须支付该铺位的空置费用。2006年7月1日至2007年6月30日,系争商铺处于出租状态,并非韩城公司占有,该期间的租金韩城公司本来就同意据实支付给徐某某等,2007年7月1日起系争商铺为空关状态,韩城公司根本没有占有系争商铺,而是徐某某等不肯接受商铺而导致损失无限扩大。故要求二审法院依法改判,驳回徐某某等的原审诉请。

徐某某等辩称,双方租赁合同期满后,韩城公司始终未将商铺交还徐某某等,韩城公司将系争商铺出租给他人,徐某某等并不知晓。韩城公司在占有期间未向徐某某等支付过任何费用,原审判决正确,不同意韩城公司的上诉请求,要求维持原判。

仲安公司同意韩城公司的上诉意见。

本院经审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确认。

本院认为,2004年7月19日,徐某某等作为出租人与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》系双方当事人的真实意思表示,且与法无悖,双方均应正确履行。根据该协议约定,本协议签订后,徐某某等以前就该铺位所签协议和承诺废止,均以本协议为准。嗣后,在协议约定的租赁期内,双方均按约履行,但租赁期满后,韩城公司未按约定将商铺返还。现韩城公司称徐某某等在合同期满后口头委托韩城公司继续招租,但徐某某等对此予以否认,而韩城公司亦未提供证据予以佐证,本院对韩城公司的主张不予采信。根据查明的事实,徐某某等2006年8月发函给韩城公司要求收回商铺,2007年7月又向仲安公司起诉主张权利,故可以认定徐某某等已行使请求权,未丧失诉讼时效。韩城公司在合同到期后继续占有使用系争商铺无合同依据,应当赔偿因此给徐某某等造成的经济损失。根据法院生效判决书确定,仲安公司应将商铺交还徐某某等,该判决生效后,仲安公司在2009年3月11日发函通知徐某某等于3月18日办理商铺交接手续,由于韩城公司已履行通知交付义务,故而韩城公司应当支付的经济损失计算至2009年3月18日。原审判决有误,本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,判决如下:

一、维持上海市静安区人民法院(2009)静民一(民)初字第1783号民事判决第二项;

二、撤销上海市静安区人民法院(2009)静民一(民)初字第1783号民事判决第一项;

三、上海韩城企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐某某、蒋甲、蒋乙占有商铺期间的经济损失(从2005年5月1日至2009年3月18日,每年按照总房价款人民币1,261,700元的8%为标准计算);

一、二审案件受理费共计人民币18,198.20元,由上诉人上海韩城企业管理有限公司承担。

本判决为终审判决。