上诉人(原审被告)泮某某。

被上诉人(原审原告)上海市杨浦区老龄事业发展中心。

法定代表人韩某某，该中心主任。

委托代理人金康仪，上海国定律师事务所律师。

原审第三人陈某某。

上诉人泮某某因占有排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2011)杨民四(民)初字第2472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，上海市杨浦区平凉路某弄某号b经营用房(以下简称系争房屋)系上海市杨浦区民政局建造的临时建筑，使用期限至2019年12月31日，由上海市杨浦区老龄事业发展中心(以下简称老龄事业中心)负责租赁管理。陈某某于2004年12月9日向老龄事业中心支付了押金人民币(以下币种均为人民币)2,100元。2010年1月，老龄事业中心与陈某某签订了《房屋租赁协议》一份，约定陈某某向老龄事业中心租用系争房屋作经营用房，租赁期限从2010年1月1日至2010年12月31日止，月租金为1,600元。陈某某将系争房屋租赁给泮某某使用，月租金为2,000元。泮某某为申办营业执照，曾与老龄事业中心签订房屋租赁协议，租期亦为2010年1月1日至2010年12月31日止，泮某某于2010年7月取得了个体工商户的营业执照，但老龄事业中心与泮某某均未实际履行该协议，泮某某将每月租金交付给陈某某。老龄事业中心与陈某某的合同到期后，泮某某仍实际使用系争房屋至今。2011年1月，老龄事业中心收到2011年1至3月的系争房屋租金4,800元。2011年3月21日，泮某某将陈某某支付的押金2100元交给陈某某，并约定由老龄事业中心与泮某某结清。2011年3月31日，老龄事业中心发函至陈某某，要求其于2011年4月30日前腾空搬离系争房屋，该函件泮某某收到。现老龄事业中心诉至原审法院，要求泮某某迁出系争房屋，并按每月3,000元的标准支付2011年4月至8月的房屋使用费15,000元。

原审法院审理中，就押金2,100元事宜，老龄事业中心表示愿意直接退还给泮某某，泮某某与陈某某亦表示同意。老龄事业中心要求泮某某按每月3,000元的标准支付房屋使用费，并提供了其与案外人签订的《房屋租赁协议》。泮某某对此不予认可。

原审法院认为，老龄事业中心与陈某某签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。陈某某将系争房屋转租给泮某某，协议期满后，老龄事业中心有权要求实际使用的泮某某迁出系争房屋。泮某某辩称其与老龄事业中心有实际租赁关系，但从其提供的证据看，老龄事业中心与泮某某签订的《房屋租赁协议》是为申办营业执照，且未实际履行，老龄事业中心认为2011年1月至3月的租金系陈某某支付，泮某某虽提供了租金发票，但并不能证明系其与老龄事业中心建立了租赁关系，故泮某某的该项抗辩意见，原审法院难以采信。现老龄事业中心要求泮某某迁出系争房屋，于法有据，原审法院予以支持。泮某某占用系争房屋至今，老龄事业中心要求其支付2011年4月至8月的房屋使用费，并无不当，但其要求按每月3,000元的标准，缺乏依据，原审法院难以支持，原审法院参照老龄事业中心与陈某某约定的租金标准确定泮某某应支付的房屋使用费。原审法院审理后作出判决如下：一、泮某某应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区平凉路某弄某号b房屋；二、泮某某应于判决生效之日起十日内支付上海市杨浦区老龄事业发展中心2011年4月至8月的房屋使用费人民币8,000元。

泮某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：其虽未与老龄事业中心签订租赁合同，但2011年1至3月的租金其确实交付于该中心，此后的租金由于该中心拒收，故其交纳未成，其不同意迁出系争房屋并要求老龄事业中心退回上述已交的三个月租金及赔偿经济损失。

被上诉人老龄事业中心则辩称：不同意泮某某的上诉请求，要求维持原判。

原审第三人则未到庭答辩。

本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为：老龄事业中心与陈某某签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。陈某某与老龄事业中心签订租赁合同后又将系争房屋转租于泮某某，但未签订转租合同，现老龄事业中心与陈某某签订的租赁合同已到期，老龄事业中心在收到2011年1至3月的租金后未再收取，故应当认定泮某某对系争房屋的使用权至2011年3月止，现老龄事业中心要求泮某某迁出系争房屋并支付使用费于法有据，应予支持。泮某某拒绝迁出及支付使用费的上诉请求缺乏依据，而泮某某的其他要求因其在原审法院审理中并未提出，故原审法院对本案所作判决是正确的。关于租房押金老龄事业中心自愿同意向泮某某退还，与法无悖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、维持上海市杨浦区人民法院(2011)杨民四(民)初字第2472号民事判决；

二、上海市杨浦区老龄事业发展中心应于本判决生效之日起十日内向泮某某退还租房押金人民币2,100元。

二审案件受理费人民币175元，由上诉人泮某某负担。

本判决为终审判决。