上诉人（原审第三人）：海南华煌投资有限公司。

法定代表人：孔祥义，该公司总经理。

委托代理人：陈帆，海南颖川律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：海南庆豪房地产开发有限公司。

法定代表人：陈杨燕，该公司总经理。

委托代理人：贺小平，该公司职员。

委托代理人：陈烈庆，该公司职员。

被上诉人（原审被告）：海口市秀英区长流镇长东村委会琼华经济合作社。

负责人：谭友益，该合作社主任。

委托代理人：曾德程，海南日新律师事务所律师。

上诉人海南华煌投资有限公司（以下简称华煌公司）因与被上诉人海南庆豪房地产开发有限公司（以下简称庆豪公司）、被上诉人海口市秀英区长流镇长东村委会琼华经济合作社（以下简称琼华经济社）土地使用权转让合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（2010）海中法民一初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成了由审判员范忠担任审判长、审判员宋长清、助理审判员詹润红参加的合议庭，并于2011年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人华煌公司的委托代理人陈帆、被上诉人庆豪公司委托代理人贺小平、被上诉人琼华经济社的委托代理人曾德程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：位于海口市长秀开发区西北片的53898平方米（折合80亩）土地使用权属被告琼华经济社享有，证号为海口市集用（籍）字第2002003181号，土地用途为其他商服用地。2009年7月25日，被告琼华经济社召开村民代表大会，讨论决定将其持有的海口市集用（籍）字第2002003181号集体土地使用权证项下53898平方米（折合80亩）农村建设用地及相关权益以总额2800万元出让给原告庆豪公司，并出具手续委托国土部门对该土地进行挂牌出让，挂牌出让的收益归原告所有。鉴于第三人华煌公司在被告琼华经济社上述土地办理建设用地过程中的付出，村民代表大会同意双方关于第三人享有其中18亩土地及权益的约定，从总转让款中支付630万元予第三人，但应扣除78万元等相关费用。同年8月13日，原、被告及第三人分别签订三份协议书。其中，第一份系原、被告签订的《土地使用权及权益转让协议书》，内容为：被告琼华经济社合法持有海口市集用（籍）字第2002003181号土地使用权证项下53898平方米农村集体建设用地，为尽快收益以及确保收益愿望，被告琼华经济社同意将该土地使用权及相关权益以总价款2800万元转让给原告庆豪公司，付款时间为合同生效之日起5个工作日内。被告琼华经济社应在收到上述款项后20个工作日内出具土地挂牌出让、过户等必须的材料和手续。土地挂牌交易前，被告琼华经济社必须出具委托书委托国土部门将土地挂牌出让所得款项支付至原告庆豪公司帐户上。如上述委托目的无法实现，被告琼华经济社应在收到国土部门支付的土地交易款项之日起3个工作日内全部转入原告庆豪公司指定帐户。双方确认，无论该土地挂牌成交价如何，被告琼华经济社所得收益均遵守每亩35万元即总价款2800万元的约定。不足每亩35万元的，原告庆豪公司不得反悔，若超出每亩35万元，则超出部分由原告庆豪公司享有。合同并约定，自原告庆豪公司付款之日起，被告琼华经济社必须在2个月内完成该土地上房屋，人员、青苗、坟墓、各种构造物的迁移工作。对违约责任，合同规定为：逾期履行的一方，应按总价的每日5‰，承担违约责任。若原告庆豪公司逾期7个工作日未按约定时间履行付款义务，被告有权解除合同，原告庆豪公司并须按总价款的20%支付违约金；若被告琼华经济社将土地抵押、转让他人或与他人合作，或因被告琼华经济社原因造成该地出现纠纷，被告琼华经济社除返还原告庆豪公司款项外，还应赔偿原告庆豪公司的损失及20%的违约金。该协议由原、被告双方加盖公章，被告琼华经济社全体村民代表和村干部并在协议上签名确认。第二份系被告琼华经济社与第三人华煌公司签订的《协议书》，内容为：被告琼华经济社经村民代表大会一致通过，根据1993年1月8日和1994年8月28日的《合同书》，被告琼华经济社享有海口市集用（籍）字第2002003181号土地使用权证中被告享有的62亩土地使用权，第三人华煌公司享有其中18亩土地的使用权，且第三人华煌公司自1993年以来投入一定的人力物力使该土地不被规划绿地所占用，应获得相应的补偿。被告琼华经济社、第三人华煌公司同意将上述土地使用权及权益一并转让给原告庆豪公司。被告琼华经济社在收到转让款后，将其中第三人华煌公司应得款项630万元扣除78万元相关费用后，5个工作内支付给第三人华煌公司。合同并明确被告琼华经济社已在其与原告庆豪公司签订的协议书中提请原告庆豪公司给予第三人华煌公司相应的收益和补偿，具体补偿方式由第三人华煌公司与原告庆豪公司协商确定，被告琼华经济社概不干涉。第三人华煌公司与被告琼华经济社在该协议上均加盖公章，被告琼华经济社全部村民代表和村干部亦在协议上签名确认。第三份系由原告庆豪公司与第三人华煌公司签订的《协议书》，内容为：第三人华煌公司享有海口市集用（籍）字第2002003181号土地使用权证中的18亩土地使用权及对被告琼华经济社其余62亩土地的开发权，且自1993年以来，第三人华煌公司投入一定的人力、物力，对该土地起到保全、整理及增值的实质性助益。第三人华煌公司同意将上述权益以1310万元的价款转让给原告庆豪公司。原告庆豪公司并须支付500万元作为第三人华煌公司自1993年以来为避免上述土地被规划为绿地，完成土地整理、项目立项、规划、报建的补偿。协议并约定了付款时间、付款方式及违约责任。上述三份协议签订后，原告庆豪公司于2009年8月19日依约分别向被告琼华经济社支付2800万元和向第三人华煌公司支付1310万元，被告琼华经济社和第三人华煌公司也向原告庆豪公司出具了收款收据。因被告琼华经济社部分村民对转让价款有异议，经政府相关部门协调，原、被告及第三人于2010年1月24日再次签订一份《协议书》，内容为：根据2009年8月13日的三份《协议书》，原告庆豪公司实际上以每亩57.625万元，合计4610万元受让了被告名下的80亩农村集体建设用地，其中，被告琼华经济社实得2170万元，第三人华煌公司实得2440万元。现因被告琼华经济社部分村民对该金额有异议，经政府有关部门的协调，三方经友好协商，达成如下协议：鉴于第三人华煌公司除了享有被告名下80亩土地中18亩土地的使用权外，还对其余62亩土地享有合作开发的权益，且自1993年以来，第三人华煌公司在上述土地投入一定的人力物力，对该土地的保全、整理及增值有实际性的助益，现应获得相应的土地款和补偿款。现被告琼华经济社对第三人华煌公司所得金额无异议，但部分村民认为被告琼华经济社所拥有的62亩土地应达到每亩45万元的价格，应得款2790万元。为创造和谐社会，最大程度维护村民利益，原告庆豪公司、第三人华煌公司同意共同让利620万元给被告琼华经济社，其中原告庆豪公司让利120万元，第三人华煌公司让利500万元。该款于协议生效之日起5个工作日内支付。该协议书分别由三方当事人加盖公章及被告全体村民代表签字确认。以上协议签订后，原告庆豪公司于2010年2月1日和2日分别依约向被告琼华经济社支付500万元和120万，被告琼华经济社也向原告庆豪公司出具了收款收据，由于被告琼华经济社至今未履行委托挂牌出让上述农村集体用地及办理过户等合同约定义务，遂产生讼争。

原审法院另查明：被告琼华经济社收到原告庆豪公司上述全部款项后，已分配至各村民。

原审法院认为：原、被告于2009年8月13日签订的《土地使用权及权益转让协议书》，系被告琼华经济社经被告琼华经济社村民代表大会讨论决定后签订的，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条有关涉及村民利益处置的规定，不存在损害集体利益的情形，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。原、被告及第三人于2010年1月24日签订的《协议书》主要约定了原告庆豪公司与第三人华煌公司共同让利620万元给被告，是对转让款数额进行变更，纯属增加被告利益的合同，被告琼华经济社全体村民代表也在该协议书上签名确认，应视为村民代表对此无异议，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，亦属有效合同。签约后，原告庆豪公司依约履行合同约定的付款义务，被告琼华经济社亦应遵守合同约定，履行合同约定义务，但被告琼华经济社至今未履行自己的合同义务，属违约行为。原告庆豪公司主张双方协议有效，要求继续履行合同并无不当，本院予以支持。第三人华煌公司主张原被告签订的《土地使用权及权益转让协议书》及《协议书》，理由是涉案土地是农村集体建设用地，属于农村集体留用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《海南经济特区土地管理条例》第61条关于农村集体留用地不能出让、转让和农村集体建设用地不能以出让或转让方式取得的规定 ，该协议应属无效，其结果必然导致农民失地。由于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定原则上不允许集体所有的土地使用权流转用于非农业建设，而对于农村集体建设用地流转并未被禁止，本案涉案土地属农村集体建设用地，其流转应未被禁止，故第三人华煌公司的上述主张缺乏法律依据，本院不予以支持。

据此，原审法院经依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四和第六十条之规定，判决：一、确认原告海南庆豪房地产开发有限公司、被告海口市秀英区长流镇长东村委会琼华经济合作社于2009年8月13日签订的《土地使用权及权益转让协议书》和原告海南庆豪房地产开发有限公司、被告海口市秀英区长流镇长东村委会琼华经济合作社、第三人海南华煌投资有限公司于2010年1月24日签订的《协议书》合法有效；二、判令被告海口市秀英区长流镇长东村委会琼华经济合作社继续履行上述协议。本案案件受理费181800元，由被告海口市长流镇琼华经济合作社负担。

华煌公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2010）海中法民一初字第55号民事判决书；2、改判两被上诉人之间签订的《土地使用权及权益转让协议书》及《协议书》无效。主要理由如下：

一、两被上诉人之间的合同约定的标的物是农村集体建设用地，属于农村集体留用地。该地的性质决定它不能出让、转让，而只能作价入股或自我建设，故以该地作为合同流转的标的物于法不符。

二、虽然《海南经济特区土地管理条例》规定集体土地使用权可以出让、转让、租赁等等。但是农村集体土地使用权的流转仅限于农业开发，而非用于非农业开发，现被上诉人庆豪公司作为房地产开发企业，其受让该地之目的在于房地产开发，故其行为违返了《土地管理法》第六十三条之规定，当属无效。

三、根据《海南经济特区土地管理条例》第61条第3款之规定，农村集体建设用地可以流转，但其流转的方式仅限于联营、作价入股或其他方式，法律并非规定以出让或转让方式取得集体建设用地使用权。故两被上诉人在合同中约定以出让或转让方式取得农村集体建设用地使用权，其行为必然导致农村农民失地之后果，这与该地性质是农村留用地及国家对农村农民土地的政策是相违背的。故两被上诉人双方的约定行为不但违背法律、法规而且违背农村土地政策。

四、依据有关法律规定农村集体建设用地的流转，不能以“买断”之形式进行，如以此形式，必然导致农民失地。农村集体建设用地流转必须服从城市或乡、镇、村的总体规划，服从土地利用总体规划，村庄集镇规划，服从国家及本省产业政策。流转必须有期限限制，须经政府批准。现两被上诉人双方签订的合同，实质是一个“买断”之合同，而该地之流转是否符合土地利用总体规划，海口市城市建设规划，村庄集镇规划等等，这都无法核实。更为甚者，该地之流转没有依法经过法定程序批准，故两被上诉人签订之合同无效是必然的。

综上，原审判决认为两上诉人签订的协议书没有违反法律、法规的强制性规定，进而认定合同有效，属于认定事实不清，适用法律错误，故应当撤销。

针对华煌公司的上诉请求，庆豪公司答辩如下：一、华煌公司对本案的标的不能主张独立的请求权，只是与案件的处理结果有法律上的利害关系，是无独立请求权的第三人，有权参加诉讼，有权提供证据、出庭、参加法庭辩论等。一审法院并没有判决华煌公司承担民事责任，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第66条规定，判决承担民事责任的无独立请求权的第三人才有权提出上诉，故其应当无权提出上诉。二、讼争《土地使用权及权益转让协议书》、《协议书》合法有效。根据《村民委员会组织法》的规定，对于涉及村民利益的事项和村民会议认为应当由村民会议或村民代表大会讨论决定的涉及村民利益的其他事项，应由村民会议或村民代表大会讨论决定。对于经依法召集村民会议或村民代表大会讨论决定后与他人订立的协议，应当认定为合法有效。本案中，琼华经济社持有80亩土地的集体建设用地使用权证，琼华经济社经村民代表大会讨论一致同意与庆豪公司签订《土地使用权及权益转让协议书》，该协议约定琼华经济社将其权益交由庆豪公司向国土部门申请挂牌出让，确保琼华经济社收益为2800万元，即无论挂牌出让价多少，琼华经济社必须取得上述收益，不足部分由庆豪公司补足，盈余由庆豪公司享有。鉴于该80亩地权益中的18亩权益由华煌公司享有，庆豪公司同日与华煌公司签订《协议书》，约定华煌公司将该权益以1310万元转让给庆豪公司，庆豪公司支付500万元给华煌公司作为该地不被规划为绿地，进行土地整理，规划报建等费用的补偿。尔后，琼华经济社、庆豪公司及华煌公司还于2010年1月24日签订一份《协议书》，重申上述协议书的效力，并约定庆豪公司、华煌公司共同让利620万元予琼华经济社。上述协议系琼华经济社的村民代表大会讨论决定后与庆豪公司签订的，内容不违反法律的禁止性规定，庆豪公司亦履行了交付全部款项的义务，应为合法有效。三、农村集体建设用地依法是可以流转的。首先，《宪法》第十条第四款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这里的“土地使用权”并没有特意区分所属，无论是国有土地还是集体土地，两者都可以转让。《土地管理法》第二条也有“土地使用权可以依法转让”的规定，同时《土地管理法》第六十三条的但书部分实际上为集体建设用地使用权流转提供了活动空间，流转并未被禁止。其次，国土资源部于2006年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》在“适用范围”部分规定：“……依法以招标、拍卖或者挂牌方式流转农民集体建设用地使用权，可参照本规范执行。”由此可见，国土部门以行政规章的形式肯定了集体建设用地使用权流转的合法地位。第三，流转符合我国现行土地政策。《中共中央、国务院关于做好农业和农村工作的意见》（中发[2003]第3号文）及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）中，都有对农村集体建设用地可以依法流转的明确表述，国家对于集体建设用地使用权流转的态度是积极肯定的。四、需要说明的是，琼华经济社所转让庆豪公司的只是农村集体建设用地使用权依法通过国土部门招牌挂程序，以变更为国有建设用地所得转让款的收益，并非该土地使用权转让给庆豪公司。华煌公司正是混淆了这一基本事实，以至谬之千里。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。

针对华煌公司的上诉请求，琼华经济社答辩称：琼华经济社将80多亩农村集体建设用地转让，是经过村民代表大会讨论决定的，双方签订协议后，庆豪公司已经履行了自己的义务，将有关的款项支付给了琼华经济社。琼华经济社也已经把款项给了村民。我们尊重原审判决。

二审期间，本案各方当事人都未提交新的证据，且均对原审法院查明的事实无异议。对原审法院查明的案件事实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：2009年8月13日庆豪公司与琼华经济社签订的《土地使用权及权益转让协议书》以及2010年1月24日华煌公司、庆豪公司及琼华经济社三方签订的《协议书》的效力问题。上诉人华煌公司主张，集体建设用地使用权不能流转，因此上述关于琼华经济社80亩集体建设用地使用权的转让协议应属无效。关于集体建设用地使用权能否转让的问题，国土资源部于2006年5月31日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》在“适用范围”部分规定：“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权，适用本规范；以招标、拍卖或者挂牌方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。以招标、拍卖或者挂牌方式转让国有土地使用权，以及依法以招标、拍卖或者挂牌方式流转农民集体建设用地使用权，可以参照本规范执行。”据此，国家土地管理部门承认集体建设用地使用权流转的合法地位。集体建设用地使用权的流转是被允许的，并未被禁止。而且，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）亦指出，一方面要实行最严格的土地管理制度，另一方面“在符合规划的前提下，村庄、集体、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”说明集体建设用地使用权的流转同时也符合我国现行土地政策。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定限定了集体建设用地使用权的流转，但绝非禁止，而实际上是为集体建设用地使用权的流转提供了一定的空间。因此，华煌公司关于土地转让协议违返了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定当属无效的上诉主张不能成立。原审法院关于2009年8月13日庆豪公司与琼华经济社签订的《土地使用权及权益转让协议书》以及2010年1月24日华煌公司、庆豪公司及琼华经济社三方签订的《协议书》合法有效的认定准确。

因此，华煌公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费181800元，由海南华煌投资有限公司承担。

本判决为终审判决。