上诉人（原审原告）x村委会。

法定代表人金佰林，该村主任。

委托代理人董某。

被上诉人（原审被告）a公司。

法定代表人王某。

被上诉人（原审被告）王某。

两被上诉人之共同委托代理人朱某。

上诉人x村委会（以下简称x村委会）因建设用地使用权纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2011）奉民三（民）初字第2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月2日受理后，依法组成合议庭于2011年12月27日公开开庭审理了本案，上诉人x村委会之委托代理人董某律师、被上诉人a公司（以下简称a公司）、王某之共同委托代理人朱某律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，2000年3月25日，x村委会与a公司签订《土地使用补偿协议书》，双方约定：x村委会将其15.5亩的土地交由a公司使用，由a公司按每年每亩1,800元的标准支付土地使用补偿金，补偿金应于每年初一次性付清等内容。

协议签订后，a公司在租用的土地上建造厂房，并按约支付至2006年的土地使用补偿金。

由于a公司自2007年起未付使用费，x村委会于2011年7月28日、8月8日二次致函给a公司、王某，催促其支付欠款，但a公司未予理睬。

还查明，本案的土地属于集体土地，x村委会未向法院提供可以依法建造非农建设的合法审批手续。

2011年8月29日，x村委会诉至法院，请求判令a公司、王某立即清偿2007年至2011年的土地使用补偿费139,500元。

原审认为，本案的土地属于集体土地，a公司租用土地系为建造厂房，而该用途属于非农建设，并未经得区级以上人民政府的批准同意，故本案《土地使用补偿协议书》违反了法律禁止性的规定，应为无效。

协议虽无效，但a公司已实际使用本案土地，应参照协议约定的价款支付相应的使用费。法院还认为，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，现a公司提出2007年至2010年的使用费已过诉讼时效，而x村委会又未提供在诉讼时效内主张过该期间内的使用费的相关依据，故x村委会主张2007年至2010年使用费的诉讼请求，已过诉讼时效，法院难以支持，但a公司应当支付2011年的使用费27,900元。王某系a公司的法定代表人，其在协议上a公司公章处的签字系公司行为，故其不应成为支付本案使用费的义务主体。

原审法院于二○一一年十月十八日依法作出判决：一、x村委会与a公司于2000年3月25日签订的《土地使用补偿协议书》无效；二、a公司于判决生效之日起十日内给付x村委会2011年度的土地使用费27,900元；三、驳回x村委会的其余诉讼请求。a公司如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3，090元，减半收取，由x村委会负担1,236元，由a公司负担309元；财产保全费1,217元，由x村委会负担974元，由a公司负担243元。

判决后，x村委会不服，上诉称，被上诉人a公司在标的土地上建造生产办公用房具备合法土地批复、《建设用地规划许可证》等，本案土地补偿协议应为有效；土地租赁不能适用租金一年诉讼时效，且上诉人每年向a公司催讨租金，原审所谓诉讼时效逾期缺乏法律依据。故请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求或发回重审。

被上诉人a公司、王某辩称，土地补偿协议应为有效，原审判决系上诉人举证不足所致；原判其余部分准确，请求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

另查明，1999年11月25日，原上海市奉贤县奉城镇人民政府就被上诉人a公司等单位落户镇工业园区办公楼、车间用房建设问题向原上海市奉贤县计划委员会出具可行性研究报告请示。同年12月30日，原上海市奉贤县人民政府以奉府土字第212号文件向被上诉人发出《关于同意上海帝杰木业有限公司建生产办公用房工程使用土地的批复》，同意其“建生产办公用房工程使用本批次批准用地1.0534公顷，具体为奉城镇（本镇）灯民村1组耕地……”。此前12月13日，原上海市奉贤县规划委员会向被上诉人发出建设用地规划许可证的通知（建设用地10,070平方米，建筑面积3,888平方米等）。另2007年4月12日，上海市奉贤区规划管理局向被上诉人颁发（新增项目）建设工程规划许可证（车间1－4，4,700平方米,建设位置:奉城镇新奉公路7357号）。

本案合同履行中，自2004年始，上诉人村党支部书记、会计每年均以电话、上门等方式向被上诉人王某催讨被上诉人a公司欠付的土地使用费用。

本院认为，上诉人x村委会与被上诉人a公司签订的《土地使用补偿协议书》系双方真实意思表示。该合同标的土地属于农民集体所有，本案二审期间，上诉人向本院举证了上述土地建设批文，应该认为，a公司租用土地建造厂房，依法业经区级以上人民政府批准同意，具备合法的建设工程规划许可，程序合法，双方建立的建设用地使用关系应为合法、有效。

有效合同依法约束当事人按约履行，被上诉人a公司在标的土地上建造（使用）厂房、办公楼，长期实际使用本案土地，依法应按协议约定支付约定的使用费。

关于使用费的诉讼时效问题，因被上诉人a公司位于上诉人辖区，考虑到地域生活常识及交易惯例，上诉人在诉讼时效内以口头方式催讨欠款属合理、正常。本院注意到，对包含本案在内的农民集体所有地块（用于企业使用）收取土地使用费系包括上诉人在内的上海地区郊区乡村（财政）主要收入之一，一般用于村民收入补贴等，为当地村民基本生活保障，上诉人组织机构完善、运行正常，催讨欠费存在明显的客观必要性。二审期间，上诉人村党支部书记、村会计到庭作证证明两人之催款事实，程序合法，被上诉人a公司并无相反证据抗辨。应该认为，上诉人该部分事实主张具备证据的优势盖然性，本院认定，上诉人已在诉讼时效内向被上诉人a公司主张欠费，本案诉讼时效发生中断，原审判决对此认定有误，本院予以纠正。

上诉人x村委会的上诉请求，具备事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持上海市奉贤区人民法院（2011）奉民三（民）初字第2639号民事判决第三项；

二、撤销上海市奉贤区人民法院（2011）奉民三（民）初字第2639号民事判决第一、第二项；

三、上诉人x村委会与被上诉人a公司于2000年3月25日签订的《土地使用补偿协议书》合法、有效；

四、被上诉人a公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人x村委会2007年至2011年的土地使用费人民币139,500元。

一审案件受理费1,545元、财产保全费1,217元，二审案件受理费2,900元，均由被上诉人a公司负担。

本判决为终审判决。