上诉人(原审原告)企业公司。

被上诉人(原审被告)业主委员会。

原审被告上海分公司。

上诉人企业公司(以下简称振盛公司)因业主撤销权纠纷一案,不服上海市长宁区人民法院(2010)长民三(民)初字第575号民事判决,向本院提起上诉。本院于2010年7月8日受理后,依法组成合议庭,于2010年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人振盛公司之委托代理人佟文忠,被上诉人业主委员会(以下简称君悦花园业委会)之委托代理人沈宏兵,原审被告上海分公司(以下简称励展分公司)之委托代理人梅亮山、沈宏兵到庭参加诉讼。现已审理终结。

原审查明,本市长宁区虹梅路3887弄君悦花园小区共有1-6号楼,其中1号楼为商用综合楼,2-6号楼为住宅。案外人和志发展有限公司(以下简称和志公司)系1号楼一层物业的业主,振盛公司系1号楼其余2-4层物业的业主。2002年该小区成立业委会后,2-6号楼由业委会聘请物业公司进行物业管理,1号楼业主则另行聘请豪德物业管理(上海)有限公司(以下简称豪德公司)进行管理。2006年6月君悦花园业委会与上海高力国际物业服务有限公司(以下简称高力公司)另行签订《物业服务合同》,合同第二条明确“1号楼在本合同签订时尚不属本物业管理范围,经业主大会决议通过后将一并纳入本物业管理范围”,其后,业委会以会议纪要形式与高力公司达成协议,约定从2006年4月起向振盛公司收取20元(人民币,下同)/平方米/月的物业管理费,但振盛公司以1号楼与小区其余住宅楼事实上系分区管理为由拒绝缴纳。

2008年8月25日,业委会向小区全体业主发放书面征求意见书,征求业主是否同意授权业委会选聘、解聘物业管理企业。9月3日,业委会再次向业主发放征询函,征求业主是否同意业委会代表全体业主在2009年度与励展分公司签署物业管理合同。9月18日,和志公司与振盛公司收到征询函后向业委会明确提出反对意见,表示1号楼与2-6号楼分属于两个物业管理区域,故1号楼仍将继续委托豪德公司进行物业管理,反对引进其他物业公司。同年9月24日,业委会又发出了告业主书,告知业委会正以议标的方式同励展分公司就2009年度物业管理服务合同进行前期商务接洽,业主如有任何熟悉的优秀物业管理公司对此有兴趣参与的,可于10月9日前以书面方式推荐到业委会。振盛公司收悉后,于9月28日对业委会上述解聘、选聘事宜再次向有关行政职能部门提出异议。2008年11月1日,君悦花园业委会在当地街道及物业行政主管部门的参与下举行了“君悦花园2009年度物业公司选聘大会”,确定励展分公司为该小区的物业管理企业,并于2008年12月4日与励展分公司签订《物业服务合同》,合同第一条明确物业范围包含1号综合楼6,194.64平方米,第七条明确收费标准,其中2-6号多层住宅为8元/月/平方米,1号综合楼为127,040元/月。

另查明,2009年1月君悦花园业委会向法院起诉1号楼业主和志公司与振盛公司,要求确认小区全体业主拥有对1号楼的物业管理权,案号为(2009)长民三(民)初字第125号,2009年8月12日君悦花园业委会撤回该案起诉。2009年9月励展分公司向法院起诉和志公司与振盛公司,要求两公司支付拖欠的物业费,案号分别为(2009)长民三(民)初字第1552、1553号,其后,和志公司与振盛公司就业委会与励展分公司签订物业服务合同分别向法院提起业主撤销权纠纷,故前述案件中止审理。

原审认为,本案的争议焦点在于,振盛公司在本案中提起业主撤销权诉讼是否超过了法定的行使期限。对此,原审认为,依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定,业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。从本案查明事实,君悦花园业委会就解聘、选聘物业公司事宜先后于2008年8月、9月以发放书面征求意见书、征询函及张贴告业主书等形式征求小区业主意见,振盛公司亦于同年9月以书面形式提出反对意见,其后君悦花园业委会在当地街道及物业行政主管部门的参与下召开选聘会,并于2008年12月4日代表该小区与励展分公司签订《上海[君悦花园]物业服务合同》,振盛公司对上述事实应系明知。振盛公司迟至2010年2月26日才提起本案诉讼,已超过了行使业主撤销权法定1年的期限,故振盛公司提起本案诉讼,法院不予支持。

据此,原审法院于二○一○年五月十三日依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定,作出判决:驳回企业公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币80元,因适用简易程序减半收取计人民币40元,由企业公司负担。

原审判决后,企业公司不服,向本院提起上诉。诉称,君悦花园长期一直维持物业分区管理的状况,上诉人作为1号楼的业主,从未被告知被上诉人与原审被告已签订物业服务合同并将1号楼一并纳入物业管理范围的事实,直到2009年5月方知晓该物业服务合同,上诉人于2010年1月提起业主撤销权诉讼并未超过法定的除斥期间。故要求撤销原判,发回重审。

被上诉人业主委员会不同意上诉人的上诉请求,认为原审判决正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

原审被告上海分公司同意被上诉人的答辩意见,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

本院经审理查明,原审判决认定的事实属实,本院予以确认。

本院认为,被上诉人先后于2008年8月、2008年9月就解聘及选聘物业公司事宜公开征求小区业主意见,上诉人于2008年9月以书面形式对将1号楼纳入物业管理范围等问题提出反对意见,故上诉人已经知道被上诉人将1号楼与2-6号楼作为统一的物业管理区域选聘物业公司的事实。2008年11月,被上诉人召开的选聘会是在当地街道及物业行政主管部门的共同参与下举行的,其形式是公开的,作为君悦小区业主,上诉人应当知道被上诉人选聘原审被告进行物业管理并代表全体业主与之签署物业服务合同的事实,故原审法院将2008年12月4日《上海[君悦花园]物业服务合同》签订之日作为除斥期间的起算点并无不当。上诉人迟至2010年方提起业主撤销权诉讼显然已超过法律规定的一年除斥期间,故上诉人的上诉请求于法无据,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币80元,由上诉人企业公司负担。

本判决为终审判决。