原告某某有限公司,住所地上海市某区某路某号。

法定代表人陈某,董事长。

委托代理人徐某,上海市某某事务所律师。

被告某某物业管理公司,住所地上海市某区某路某室。

法定代表人杨官宝,总经理。

被告上海市长宁区某大厦业主委员会,住所地本市长宁区某路某弄某号某室。

负责人刑某,主任。

上列两被告共同委托代理人陈某某,上海市某某律师事务所律师。

原告某某有限公司诉被告某某物业管理公司、上海市长宁区某大厦业主委员会业主撤销权纠纷一案,于2010年5月27日向本院提起诉讼。本院受理后,依法适用简易程序,由审判员胡桂霞独任审判,于2010年6月29日进行了证据交换。由于当事人争议较大,本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭,于2010年9月8日公开开庭进行了审理。审理中,原告某某有限公司的委托代理人徐某,两被告共同委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某有限公司诉称,原告是某大厦一、二层商场的业主。原告在某大厦参建过程中与建设单位约定,整幢大厦改造后,自行管理一、二层。被告上海市长宁区某大厦业主委员会成立后,与被告某某物业管理公司签订了物业管理服务合同及补充协议,为一、二层设定了物业管理费用的收费标准和起始时间。原告认为,两被告之间的约定没有征询原告的意见;原告并不享受小区的物业服务;收费的标准不合理。故原告提起本案诉讼,要求撤销两被告针对一、二层房屋设定的《某大厦1、2层物业服务费标准》及《补充协议》。

被告某某物业管理公司(简称“物业公司”)、上海市长宁区某大厦业主委员会(简称“业主委员会”)辩称,根据业主大会的要求,按照正常程序征询了业主的意见。业主委员会根据业主的一致意见,与物业公司签订了补充协议。此前原告因拒付物业管理费,物业公司提起过诉讼,经一、二审终审判决,原告应当按照补充协议的约定支付物业管理费。两被告认为,补充协议合法有效,并已经获得生效判决的认可;现行的物业管理费标准也已经考虑到了原告的房屋特点后进行了调整,并无不合理之处。两被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明,被告物业公司曾于2009年8月14日提起诉讼,要求原告支付2007年3月至2009年2月的物业管理费。该案判决认定:被告物业公司自2000年12月起即对座落于本市长宁支路231号某大厦进行物业管理。2003年4月,经上海市长宁区房屋土地管理局批复,某大厦依法成立了业主委员会,明确物业管理区域范围为本市长宁支路237弄1号(即某大厦)。嗣后,被告物业公司先后与上海市长宁区某大厦业主大会签订数份物业服务合同,服务期限至2010年12月31日止。合同约定的物业管理费为:住宅1.27元/月/平方米;办公楼2.54元/月/平方米。2009年6月18日,被告业主委员会与被告物业公司签订补充协议,明确自2007年3月起,商场性质的用房(3,226.99平方米)暂按1.52元/月/平方米收取。原告系某大厦一、二层的业主,该一、二层属于商场,建筑面积共计3,226.99平方米。该案中法院认为,某大厦系一幢独立的建筑,原告所有的商场虽不同于该大厦的商品房,但与商品房在排水、消防等设施方面是共用的,与商品房构成一个整体,属于同一个物业管理区域。根据《物业管理条例》之规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。被告物业公司系被告业主委员会聘任的物业管理公司,其依法享有对包括原告在内的所有某大厦业主实施物业管理和收取物业管理费的权利。原告与案外人签订的联建协议书中有关各自负责物业管理的规定与国务院公布的《物业管理条例》相关规定相悖,故原告关于自行管理的主张没有法律依据。一审法院支持了被告物业公司该案中的诉讼请求。原告就该案提起了上诉,二审法院认为物业公司主张的物业管理费收费标准和时段均无不妥,维持了该案的一审判决。

另查,被告物业公司与某大厦业主大会签订的《物业服务合同》中约定某大厦的总建筑面积为24,277.84平方米,其中住宅20,275.67平方米,地下室775.18平方米,商场3,226.99平方米。被告业主委员会就涉讼一、二层商场的物业收费事项曾向大厦业主发出书面征询表,被告业主委员会统计收到相应反馈的结果是除原告外其余全部业主均表示同意。原告则称其未收到征询表,但对被告业主委员会提交的书面征询表及其统计内容等无异议。

上述事实,有(2009)长民三(民)初字第1443号《民事判决书》、(2010)沪一中民二(民)终字第904号《民事判决书》、《某大厦1、2层物业服务费标准》、《补充协议》、《征询表》以及当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。

由于双方当事人各执己见,致本案调解不成。

本院认为,此前的生效判决已经对《物业管理服务合同》及其《补充协议》作出了系签约双方的真实意思表示,且合同内容符合相关法律规定,该合同合法有效的认定。原告在本案中也对两被告所提交的征询表及相关统计结果没有异议。原告亦无合法有效之证据证明现有的物业管理费收费标准存在明显不合理之处。综上所述,原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定,判决如下:

驳回原告某某有限公司的诉讼请求。

案件受理费人民币80元,由原告某某有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。