上诉人(原审被告)湖南省岳阳市人民政府驻上海联络处。

法定代表人廖某某，主任。

委托代理人王某。

委托代理人马骏，上海严诞生律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海汇联置业有限公司。

法定代表人孟某某，董事长。

委托代理人魏建华，上海润言律师事务所律师。

上诉人湖南省岳阳市人民政府驻上海联络处(以下简称岳阳联络处)因业主共有权纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人岳阳联络处的委托代理人王某、马骏，被上诉人上海汇联置业有限公司(以下简称汇联公司)的委托代理人魏建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1992年及1994年，岳阳联络处当时的代管单位岳阳市物资局与湖南省物资厅签订了两份联建协议，约定由岳阳市物资局提供上海市南山路某号土地，双方联建三栋办公宿舍两用楼，工程款由湖南省物资厅出资，拆迁等费用由岳阳市物资局与湖南省物资厅按40%、60%的比例分担。1995年，两栋住宅楼即现南山路某弄某号楼竣工。湖南省物资厅将其中50%房屋交付给岳阳联络处，将余下房屋即上海市闸北区南山路某弄某号楼共计24套住宅(以下简称系争房，包括1号101、102、103、201、202、203、301、302、303、401、402、403、501、502、503、601、602、603及某号201、202、401、402、601、602)产权登记在其下属的上海浦东湘沪物资公司(以下简称湘沪公司)名下。后岳阳市政府发文收回岳阳市物资局对岳阳联络处的管理，岳阳市物资局则在转制为公司后宣告破产。岳阳联络处遂与湖南省物资厅就后续动迁费用、办公楼建造等发生争议，并曾于1996年以房屋联建合同纠纷诉至法院。法院于1998年判决上述联建协议无效，以两栋住宅楼已分配完毕、双方在使用上无异议为由，对该联建协议的无效后果未作处理。该判决已生效。

当时，建成的上述两栋住宅楼配有简易水泵房，能够正常用水。1999年，岳阳联络处自行出资建设办公楼。因原有供水系统无法满足三栋楼的用水需求，岳阳联络处于同年向上海市自来水市北有限公司(以下简称自来水公司)申请扩容，并向自来水公司承诺，扩容后三栋楼用水自岳阳联络处总表接入，三栋楼各用户水费由该联络处代收。在征得自来水公司同意后，岳阳联络处出资建造了新的水泵房，完成了扩容工程。该水泵房至今一直在岳阳联络处控制、管理之下。1999年至2009年期间，系争房用水情况正常，所发生的水费(按工业用水标准)由岳阳联络处收取后再一并向自来水公司缴纳。

2008年10月，湖南省望城县人民法院裁定宣告湘沪公司破产。2009年11月18日，湖南省望城县人民法院委托湖南省天宝拍卖有限公司拍卖了系争房，汇联公司以人民币(以下币种均为人民币)2005万元的价格购得系争房。在拍卖之前，湘沪公司破产管理人及拍卖公司分别向参与拍卖的各竞买人出具了《拍卖标的瑕疵情况说明》、《拍卖标的的特别声明》，告知岳阳联络处在南山路某弄1号、某号楼中间单方违章搭建了水泵房供水，系争房水电与联络处共用，将来能否正常供水供电，委托人及拍卖人均不能保证。2010年1月6日，系争房产权过户至汇联公司名下。系争房共计24套房屋，均为公寓，建筑面积均在49.98 -70平方米内。

2009年10月至2010年1月期间，岳阳联络处破坏了相关的阀门等设施，使得系争房无法用水。汇联公司遂于2010年5月向自来水公司申请提供系争房用水，自来水公司沪北供水管理所回复称岳阳联络处的水表供水范围包括了系争房。2010年6月2日，汇联公司委托律师致函岳阳联络处，要求排除妨碍，恢复供水，并赔偿断水导致的损失。

2010年8月，汇联公司以岳阳联络处擅自关闭系争房的供水管线，侵害其作为业主对共用设施的合法权利，给其造成巨大损失为由，诉至法院，请求判令岳阳联络处恢复供水并赔偿房屋空置损失费(以汇联公司竞买价2,105万元即2005万元房款加上100万元拍卖行佣金为基数，按照银行同期贷款利率，自2010年1月6日起算，计至恢复供水之日止)。

原审审理中，就断水一节，岳阳联络处称于拍卖前2009年10月底即因湘沪公司拖欠水费不付而断水，汇联公司则表示其于2011年1月22日交接房屋时发现断水，此前情况不清楚。

就系争房目前的权属情况，汇联公司表示，汇联公司在取得系争房产权后，已陆续将各套房屋出售，24套房屋均已与买受人签订了买卖合同，并收取了部分房款，产权过户手续正在办理过程中。

就系争房市场租金价格一节，因汇联公司不愿对系争房市场租金申请评估，法院向房产中介公司进行了询价，询价结果为建筑面积约55平方米、64平方米、70平方米的系争房房屋租金价格分别为每月2200元、2500元、3000元。

原审法院曾向自来水公司沪北供水管理所征询意见，该所表示：1、根据当时的供水设计以及岳阳联络处的承诺，系争房应当由现存的水泵房供水；2、如有可能，居民楼与办公楼应当分别建立单独的供水系统分别供水；3、根据现场条件及可行性研究，应申请新建配套一座水泵房单独供应办公楼用水，原有水泵房为居民楼供水，但因改变了用水性质，应由房屋管理单位向自来水公司申请对小区室外管道、每单元楼宇进水管道和每套室安装独用嵌墙水表的改造安装，以上供水系统的改造分割，须由明确的用水申请主体单独向自来水公司申请办理。

原审法院于审理中多次召集双方当事人就恢复供水问题进行调解，岳阳联络处坚持要在对今后的水费收取、水泵房的养护费用以及之前水泵房的修建费用有个“合理说法”的前提下，方同意供水，汇联公司不同意承担水泵房修建费用，但表示同意分担今后的养护管理费用，双方均不愿就养护管理费用分担的细节问题进行协商，调解最终不成。就自来水公司提出的居民楼与办公楼分别供水、为办公楼新建水泵房的方案，汇联公司与岳阳联络处也进行过协商，但仍因建造费用等问题无法达成一致而未果。

原审法院经审理后认为，一、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。南山路某弄小区的水泵房系小区的公用设施，不论水泵房由谁出资建造，其公用设施的性质不变，依法应由全体业主共同使用和管理。汇联公司购得系争房产权之时，现有水泵房已经存在，且已多年向系争房正常供水。系争房产权过户至汇联公司名下后，汇联公司作为业主即享有对水泵房的共同使用和管理的权利和义务。岳阳联络处不能因与湖南省物资厅存在联建纠纷及担心以后的水费收取和水泵房养护等问题，而切断系争房供水。二、妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。鉴于供水设施设备应由小区业主共同使用和管理，非岳阳联络处一家独有，故岳阳联络处损坏原有供水设施，致系争房断水，已构成侵权，汇联公司排除妨碍、恢复原状之诉请，应予支持。况且，岳阳联络处曾明确向自来水公司承诺扩容后两栋住宅楼的用水自该联络处总表接入。因此，岳阳联络处应修复供水设施，使得系争房恢复正常用水。三、根据本市物业管理相关规定，物业全体共有部分所需维修、更新、改造和养护费用，应由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。因此，岳阳联络处及汇联公司应按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担本案系争水泵房的维修养护费用。如岳阳联络处及汇联公司此后分别将所拥有的房屋转让，受让业主亦应按照上述原则承担水泵房的维修养护费用。四、侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。系争房无法正常用水，确会导致损失。但是，岳阳联络处系因此前的联建纠纷及水费纠纷而破坏系争房供水设施设备，而汇联公司在购买系争房前已明知系争房在供水上存在纠纷、有断水的可能性，故汇联公司主张的在法院判决岳阳联络处修复供水设施的履行期限届满前所发生损失的赔偿诉请法院不予支持。如岳阳联络处在法院判决修复供水设施的履行期限内仍不能自觉履行，则岳阳联络处应在履行期限届满后按照系争房市场租金标准向汇联公司赔偿损失。租金金额经法院询价后酌定为每套住宅每月平均2500元。汇联公司要求以房款及佣金之和为基数、按照贷款利率计算损失金额，并无依据。

原审法院据此作出判决：一、湖南省岳阳市人民政府驻上海联络处应于判决生效之日起三十日内修复涉及系争的上海市闸北区南山路某弄某号楼共计24套住宅供水的管道等设施设备，使上述房屋获得正常供水；二、如湖南省岳阳市人民政府驻上海联络处未能按时履行上述第一条判决主文，应赔偿上海汇联置业有限公司损失(按每月每套房屋2,500元乘以上海汇联置业有限公司持有产权的上海市闸北区南山路某弄某号楼住宅套数，自上述第一条判决主文规定的履行期限届满之日次日起算，计至系争的上海市闸北区南山路某弄某号楼共计24套住宅恢复正常供水之日止)。

原审判决后，上诉人岳阳联络处不服，向本院提起上诉称：汇联公司主体不适格，其并非系争房屋的业主，无权代表24户业主提出诉请。一审判决后，已有部分房屋产权过户至小业主名下。系争水泵房系岳阳联络处出资建造，应属岳阳联络处所有，不应认定为公用设施。一审判决恢复供水，但现有水泵房只能按照工业用水标准收取水费，侵犯了24户小业主的合法权益。解决系争房屋供水的最佳办法是新建水泵房、重新排管道，但该义务应由汇联公司承担，因为汇联公司低价拍卖取得了瑕疵房，获取了利益。关于房屋空置损失，汇联公司主张按租金标准计算，但未提供证据证明，又拒绝司法评估，应承担举证不能的后果，一审法院不应将对房产中介机构的咨询作为判决的依据。

被上诉人汇联公司答辩称：不管系争的水泵房由谁建造，都应是本建筑区划内的公共设施，为小区业主共同共有。系争楼房原有水泵房供水，1999年岳阳联络处因建造办公楼申请对原水泵房扩建增容，并向自来水公司书面承诺，原水表放大口径后，系争用户的用水仍由本单位总表接入，今后各用户水费由岳阳联络处代收。为此岳阳联络处与自来水公司签订了供水合同，明确了上述义务。汇联公司通过拍卖取得系争房屋产权后，仍然享有原有的用水权利。现岳阳联络处擅自破坏水泵设施，阻断水泵向系争房屋供水，侵害了汇联公司的合法权益。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，汇联公司购得系争房产权之时，现有水泵房已经存在，且已多年向系争房正常供水。岳阳联络处曾明确向自来水公司承诺扩容后两栋住宅楼的用水自该联络处总表接入，现岳阳联络处不能因系争房屋的产权变化而改变原来承担的义务。因此，岳阳联络处应根据承诺修复供水设施，使得系争房的供水状态恢复到断水状态之前。如岳阳联络处在法院判决修复供水设施的履行期限内仍不能自觉履行，则岳阳联络处应在履行期限届满后按照系争房市场租金标准向汇联公司赔偿损失。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币5,880元，由上诉人湖南省岳阳市人民政府驻上海联络处负担。

本判决为终审判决。