上诉人（原审原告）上海某小区业主委员会。

被上诉人（原审被告）上海某房地产公司。

被上诉人（原审被告）上海某资产公司。

被上诉人（原审被告）上海某健身俱乐部。

上诉人上海某小区业主委员会因业主共有权纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年5月10日受理后，依法组成合议庭，于2012年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人上海某小区业主委员会之委托代理人冯某、刘某某，被上诉人上海某房地产公司之委托代理人朱某，被上诉人上海某资产公司之委托代理人郭某、杨某某，被上诉人上海某健身俱乐部之委托代理人谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明，2000年9月26日，上海市城市规划管理局向上海市闵行区规划局核发沪规划（2000）第0692号《关于对闵行区某小区（暂名）详细规划的批复》，载明：同意所报规划的规划范围和用地性质。规划范围西至某路，北到金汇四街坊，南至青村路，东到金斯花园，总用地面积约5.2公顷。同意所报规划的布局结构和公建配置。规划按居住组团的规模布置住宅和公共建筑，沿某路设置商业服务设施，在西北部相对独立的地块设置一处500人规模的足球场，用地面积约5,200平方米。规划总建筑面积约88,000平方米。该批复还对其他事项作了规定。该批复附图所载规划用地平衡表将规划总用地（52,330平方米）分为居住用地和足球场用地（5,298平方米）。居住用地包括住宅用地（28,220平方米）、公建用地（5,132平方米）、公共绿地（5,832平方米）、道路用地（7,848平方米）。该规划附图还载明绿地率为40.88%，容积率1.9，上述两项均已扣除足球场用地。

2001年5月14日，上海市闵行区规划局向某小区小区的开发商上海复星虹桥房地产开发有限公司（以下简称复星虹桥公司）核发沪闵建（2001）1177号《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为新建足球俱乐部，建设位置为虹桥镇某路460号，建设规模为2,688平方米，占地面积1,320平方米。

期间，复星虹桥公司通过了有关卫生、绿化等行政管理部门的审核。

2002年上旬，复星虹桥公司在《新闻晨报》上刊登售楼广告，载明：韵动时代三期3月9日热力开盘，包括先盖会所后盖房子等内容。复星虹桥公司在售楼书中载明：韵动时代拥有2000足球俱乐部这个国际化会所，所有的住户均理所当然为俱乐部的终身会员，一座符合国际比赛要求的足球场，四季绿油油的顶级草坪等。俱乐部功能包括运动用品专卖店、西式休闲餐厅、健身俱乐部、更衣室、有氧健身房、运动康复中心、足球场看台、会员休闲看台、小型影院、游戏室、贵宾吧、会员吧等，俱乐部活动包括三资企业足球赛、大上海超级联赛、特别足球赛事、青年足球培训等。

2002年6月5日，上海市城市规划管理局核发沪闵规合（2002）a-069号《上海市建设工程竣工规划验收合格证明（建筑工程）》，载明：下列建设工程经规划管理监督检查部门验收，符合沪闵建（2001）1016号、1177号、1188号、1408号、1224号建设工程规划许可证及附图的要求，特发建设工程竣工规划验收合格证明。该证明所列工程包括俱乐部（建筑面积2,688.40平方米）及1号房、9号房、地下车库等，总建筑面积42,200余平方米。

2002年12月28日，复星虹桥公司取得某小区小区大产证，该证载明：房地座落位于某路460弄17-32号、水泵房、足球俱乐部、地下车库，共用面积为52,588平方米，建筑面积为42,542.48平方米。

2004年3月31日，复星虹桥公司与上海某健身俱乐部（以下简称某健身公司）签订《场地租赁合同》，复星虹桥公司将某路466号、488号建筑面积2,734.02平方米的体育会所出租给某健身公司，租赁期限自2004年4月1日起至2014年3月31日止。

2004年3月，某健身公司与案外人北京中和福体育设施工程有限公司签订《施工合同》一份，某健身公司斥资人民币（下同）1,760,000元将足球场天然草皮变更为人造草皮。

2006年8月30日，复星虹桥公司与上海某资产公司（以下简称某公司）签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：复星虹桥公司将足球俱乐部出售给某公司，该房屋建筑面积为2,734.02平方米，单价为每平方米5,228.46元，总价为14,294,727.97元。该房屋的总价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的总价格。该房屋为特种用途用房。该房屋一楼建筑面积1,027多平方米，二楼建筑面积712多平方米，余为三楼建筑面积。2007年1月9日，某健身公司（甲方）与前届上海某小区业主委员会（以下简称某小区业委会、乙方）签订《关于部分改变会所功能的协议书》，约定：甲方确认位于某路460号某小区会所的主要功能是足球场和健身房。乙方充分理解甲方因长期经营困难，所以要改变会所部分场地的原有功能，并同意甲方将原会所8,635平方米中的1,520平方米出租为商铺（含餐饮）。甲方同意每年支付给乙方110,000元，用作小区的公益性建设，此笔款项分二期支付（收款户仅为某小区业委会），分别为1月15日和7月15日，每次支付55,000元，某小区业委会收款时须提供可入账的有效发票。此款项支付起始日为2007年1月1日，终止日为全部恢复会所原功能之时。甲方同意将原有的停车场无偿提供给乙方用作社区老人的健身场所，同时关闭停车场与会所的通道。协议对其他事项也作了相应约定。

2007年1月10日，某小区业委会向某健身公司出具《同意书》一份，载明：经业主代表大会讨论，同意某健身公司将分支金汇店（某路460号）的部分场地计1,520平方米出租为商铺（含餐饮）。

上述协议签订后，某健身公司将某路460号某小区会所一楼、二楼全面改作商铺对外经营，三楼一部分作为健身场所，一部分作为桌球室。某健身公司根据协议书向某小区业委会支付了2007年、2008年、2009年的建设补偿费。

2007年1月11日,某公司与某健身公司签订《场地租赁合同》，约定某公司将某路460号、466号、488号建筑面积2,734.02平方米的体育会所出租给某健身公司，租赁期限自2004年4月1日起至2014年3月31日止。

2008年1月17日，某小区业委会与案外人上海劲风建筑装饰设计工程有限公司（以下简称劲风公司）共同向某健身公司发出《情况通报》一份，要求某健身公司与劲风公司及全体租户联合起来，商议解决有关原承租人管延芳的方案。同日，某健身公司与劲风公司签订《房屋租赁合同》，某健身公司将上海市某路466号会所的一楼、二楼的房屋转租给劲风公司，租赁用途为商业和经营餐饮等，租赁期限自2008年1月30日起至2018年1月29日止。

上述合同签订后，某健身公司将会所一、二楼房屋交由劲风公司使用至今。

2009年1月20日，新一届某小区业委会成立。

2009年3月12日，某小区业委会发函给某健身公司，要求对劲风公司反映的事态尽快处理。

2010年3月9日，某小区业委会及业主大会向某健身公司发出《关于终止上届业委会和某健身俱乐部签订的关于小区会所使用等事宜的协议的函》，载明：本小区关于2009年度下半年业主大会公告内容的投票于2010年2月28日结束，其中投票一的内容为终止上届业委会和某健身公司签订的关于会所使用等事宜的协议，经统计该项投票已获通过，现特此通知贵方，从即日起终止上述协议。

2010年4月1日，某健身公司回函，大意是不同意某小区业委会解除协议的要求，某健身公司的经营管理行为合法，希望得到新一届某小区业委会的支持，希望某小区业委会开具2010年上半年的建设补偿费发票送至某健身公司，或与该公司办公室副主任谭守东联系，该公司将尽快安排付款。

原审另查明，复星虹桥公司于2007年3月注销，上海某房地产公司（以下简称某集团）作为其股东承诺，公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿承担责任。

原审审理中，某小区业委会请求判令：1、某集团、某公司、某健身公司停止侵犯某小区全体业主对小区会所（体育俱乐部）的使用权，恢复小区会所原状；2、某公司、某健身公司停止侵犯全体业主对小区建筑区划内的土地（足球场）的共同使用权，并停止对外经营，恢复场地原状；3、某健身公司将自2004年1月以来擅自占用业主共有土地进行对外经营所取得的收益作为小区的补充专项维修资金（以审计报告为准）；4、某集团、某公司、某健身公司连带承担因侵权行为而造成的全体业主经济损失（具体金额待定、暂定5,000元）；5、某集团、某公司、某健身公司承担本案全部诉讼费用。后某小区业委会变更诉讼请求为：1、某集团、某公司、某健身公司停止侵犯某小区全体业主对小区会所（体育俱乐部）的使用权、恢复系争会所原状，并赔偿经济损失825,000元（自2004年1月至2011年8月计7.5年，每年110,000元）；2、某公司、某健身公司停止侵犯全体业主对小区内公共场所足球场场地的共有权，停止对外经营，恢复场地原状，并赔偿损失3,000,000元（自2004年1月至2011年8月的场地使用费，按每平方米每天0.42元计，以5,298平方米作为场地面积，并打对折取整）；3、某健身公司将自2004年1月以来擅自占用业主公共场所进行对外经营所取得的收益作为小区的补充维修资金，共计3,910,000元；4、某集团、某公司、某健身公司承担本案全部诉讼费、法律服务费及司法鉴定费用。

某集团辩称：某小区小区会所至今正常经营，其是在和小区业主商议并经同意后进行经营的，目前小区也没有改变当时现状。足球场的问题是侵权纠纷，某小区业委会诉请要求对停止足球场的使用权，没有相关的法律依据，其该项诉请也不属于业主共有权纠纷。某小区的上述两项诉讼请求不成立，则之后诉请自然不成立。由此，某集团不同意某小区业委会的全部诉请。

某公司辩称：就恢复会所原状的诉请。首先，会所所有权属某公司，某公司有占有、使用权，故某小区业委会该项诉请无法律依据。其次，小区会所2002年开始经营，某公司2004年经工商注册登记成立，2006年取得会所所有权，故对会所当初原状某公司不清楚。第三，会所一直由某健身公司经营，某健身公司和某小区业委会曾签订过改变会所用途的相关协议，故某小区业委会是同意某健身公司改变会所功能的。就足球场的相关诉请。首先，某小区业委会没有共有权。足球场立项时即属于足球俱乐部的附属设施。其次，规划时足球场不包含在小区的配套面积和公共设施、绿化范围内，是单独立项的，故与小区内其他的体育设施有区别。第三，某小区业委会依据物权法主张足球场相关权利，但系争足球场建造在先，物权法颁布在后，故不能适用。由此，某公司不同意某小区业委会的全部诉请。

某健身公司辩称：某健身公司是根据法律规定和相关租赁合同取得会所经营权，其经营项目亦得到相关行政部门的许可，故属合法经营。会所功能有部分改变，但这是在与某小区业委会协商并经其同意后实施的。现某小区业委会主张协议无效，理由不成立。关于足球场，某健身公司向某公司租赁会所的同时一并租赁了足球场，足球场是会所的配套专用场地，会所的后面是足球场的看台，两者是一个整体，不可分割。足球场是会所专用场地，不是小区配套设施。某小区业委会没有对足球场进行过经营和投入，而某健身公司则有较大投入。故某小区业委会关于足球场的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据。鉴于某小区业委会第一、二项诉讼请求不成立，之后的诉讼请求也就无法成立。此外，某健身公司自2001年开始经营至今，某小区业委会从未提出过异议，现其提起本案诉讼也已超过诉讼时效。由此，某健身公司不同意某小区业委会的全部诉请。

本案在审理过程中，某小区业委会以某健身公司擅自使用足球场对外经营为由，要求对其经营收益进行审计。上海求是会计师事务所有限公司受上海市高级人民法院委托，于2011年5月出具司法会计鉴定意见书，鉴定意见为：某健身公司经营某小区足球场自2004年1月起至2011年3月止的收入合计10,810,847.50元，成本为8,087,115.77元，pos手续费为48,266.08元，营业税及附加为360,001.22元，应承担的管理费用为1,711,798.51元，利润为603,665.92元。

某小区业委会对鉴定书关于某健身公司于2011年3月31日一次补提折旧费3,310,000元一节有异议。某集团、某公司、某健身公司均无异议。经质证，上海求是会计师事务所有限公司于2011年10月维持原鉴定书意见。

另，某小区业委会向原审法院申请对某路460号足球场场地使用费进行评估。经上海市高级人民法院委托，上海同信土地房地产评估投资有限公司经现场实测得该足球场场地面积6,029平方米、东看台土地面积284平方米，并于2012年3月10日出具某小区足球场土地使用费估价报告，结论为：2004年1月1日至2012年2月29日的土地使用费为2,590,200元,其中2012年1月、2月每月均为29,600元。

某小区业委会对该报告无异议，某集团、某公司、某健身公司均有异议。经质证，上海同信土地房地产评估投资有限公司维持评估意见。

原审认为，本案的争议焦点为：足球场场地与足球俱乐部之间的关系问题；足球场的所有权及其面积问题；足球俱乐部具体用途的问题；《关于部分改变会所功能的协议书》是否有效的问题。

上海市城市规划管理局沪规划（2000）第0692号《关于对闵行区某小区（暂名）详细规划的批复》所附规划设计图，分别标明了足球俱乐部和足球场，足球俱乐部与足球场虽紧邻对方但是相对独立。足球俱乐部的规划图载明其占地面积为1,320平方米，从设计规划图上量取足球俱乐部占地面积与足球场的占地面积之比，可以推算出足球场占地面积与规划批复的5,200平方米是一致的。基于上述分析，原审认为，足球俱乐部与足球场相邻但相对独立。但根据上述批复意见，足球场与某小区小区的关系也是相对独立的关系。根据上述意见，该足球场用地面积5,200平方米，但其不同于小区其他如篮球场等体育健身场地，该场地没有计入小区容积率，也没有计入小区绿化率，故而不能认定为小区绿地。原审认为，复星虹桥公司在开发某小区小区之时，就已向政府部门提出了保留足球场地所有权，并将该场地作为足球俱乐部的配套设施的意见，该意见得到了政府部门的许可。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。界定专有部分的标准是“具有构造和利用上的独立性”，本案争议的足球场符合上述标准。上述司法解释将登记也作为专有部分区分的标志，但也注意到了在目前还存在一些本应属于专有部分却无法办理登记的特定空间，故关于登记的表述为“能够登记”。有些无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址、能够排他使用的空间范围，司法解释列举的有车位、摊位，但现实生活中应不止车位、摊位，故司法解释用等字概括。本案争议的足球场，就属于上述目前无法办理登记，但随着登记制度的完善，今后能够登记的专有部分。

综上所述，原审认定，体育俱乐部与足球场是两个相邻的不动产，二者所有权一开始都属于房地产开发商复星虹桥公司所有，体育俱乐部事后被转让给了某公司，足球场及其经营权是否作为体育俱乐部的配套设施一并转给了某公司，应当以某集团及某公司的意见为准。

解决了足球场所有权归属后，还应当讨论足球场面积应如何确定。复星虹桥公司应当按其向政府承诺并经政府许可的面积5,200平方米，按照规划设计图确定的四至范围建造足球场，虽可以有误差，但不能大于规划批复的5,200平方米，大于规划部分土地面积的使用权属全体业主共有。现复星虹桥公司利用其开发商的地位将足球场建得远大于5,200平方米，经实测包括东看台总面积为6,313平方米，大于规划面积1,113平方米，该部分大于规划面积的土地使用权应为小区全体业主共有。

关于足球俱乐部或者会所的用途及《关于部分改变会所功能的协议书》是否有效的问题。复星虹桥公司在售楼广告及售楼书中将体育俱乐部定义为小区会所，承诺所有的住户均理所当然为俱乐部的终身会员，俱乐部功能包括运动用品专卖店、西式休闲餐厅、健身俱乐部、更衣室、有氧健身房、运动康复中心、足球场看台、会员休闲看台、小型影院、游戏室、贵宾吧、会员吧等。复星虹桥公司及某集团、某公司都有向小区全体业主履行上述承诺的义务，故会所的用途应当具有上述内容。但就会所的用途是否能够改变的问题，原审认为，开发商关于会所用途的承诺，可以通过协商予以变更。业主大会或者业主委员会是全体业主集中意志的代表者，其所作决定对业主具有约束力。《关于部分改变会所功能的协议书》系由某小区业委会与某健身公司签订，内容不违法，某小区业委会以该协议书系前届业委会签署及未经全体业主讨论通过为由，主张该协议书无效，缺乏事实依据和法律依据，故对此不予采信，该协议书应为合法有效。另外，会所的功能本身也包括西式休闲餐厅、游戏室等商业用途，故某健身公司将一楼、二楼中原健身房部分改作商铺部分的面积与协议书约定的1,520平方米相接近，并无不妥。

基于上述事实和理由，原审认为，某小区业委会第一项诉讼请求中关于某集团、某公司、某健身公司停止侵犯某小区全体业主对小区会所（体育俱乐部）的使用权、恢复系争会所原状的要求，鉴于某健身公司已将会所按协议书约定出租给案外人经营，目前租期未到，案外人的合法权益同样受到法律保护，某小区业委会现要求恢复，实不适时，故不予支持。某小区业委会主张的建设补偿费，某健身公司应当依照协议书约定支付。但2007年之前会所是否已改变用途，没有充分的事实依据，前届业委会也没有主张，故难以支持。

某小区业委会第二项关于某公司、某健身公司停止侵犯全体业主对小区内公共场所足球场场地的共有权，停止对外经营，恢复场地原状，并赔偿损失3,000,000元的诉讼请求,由于前文已对足球场场地的权属进行了论证，足球场不是小区绿地，该场地如同体育俱乐部一样是属于开发商的不动产，某公司、某健身公司通过合法方式取得足球场的使用权并对外进行经营，并无不妥。某健身公司将足球场天然草坪变更成为人工草坪，损害的不是业主的利益。至于人工草坪是否有损业主身体健康，系相邻纠纷，应由受损害业主主张相应权利。同理，若业主认为开发商违背售楼承诺应属房屋买卖合同纠纷，也应由相应业主主张权利。但是，原审认为，足球场占地面积应为5,200平方米，现足球场占地6,000余平方米，超过规划的5,200平方米部分为全体业主的共有土地，故某集团、某公司、某健身公司对超出部分应当向某小区业委会返还并支付土地使用费。关于土地使用费，可参照评估报告确定。故对某小区业委会该项请求的合理部分，予以支持。对上述超占土地，某集团、某公司、某健身公司应当严格依照规划设计图确定的界址及面积退出，并恢复为天然草坪。

某小区业委会的第三项诉讼请求与第二项诉讼请求的目的都是为了弥补损失、获得赔偿，只是计算方式不同，对此，某小区业委会可以选择适用。现经审计，整个足球俱乐部及足球场的利润自2004年1月起至2011年3月止仅为603,665.92元，根据足球场占用共有土地的比例分配上述利润远低于土地使用费。某小区业委会在取得土地使用费的基础上再要求分配利润，缺乏依据，故对此不予支持。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十八条第一款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第十四条第一款之规定，于二○一二年四月十七日作出判决：一、上海某健身俱乐部于判决生效之日起十日内向上海某小区业主委员会支付2010年、2011年两年的补偿费220,000元；二、上海某房地产公司、上海某资产公司、上海某健身俱乐部于判决生效之日起六十日内以5,200平方米为准，按照“复星虹桥某小区规划设计方案总平面图”图示的足球场的界址确定足球场面积和位置，将超占部分场地的人工草坪恢复为天然草坪；三、上海某房地产公司、上海某健身俱乐部于判决生效之日起十日内向上海某小区业主委员会支付自2004年4月1日起至2006年11月16日止的土地使用费137,201.12元；上海某房地产公司、上海某资产公司、上海某健身俱乐部于判决生效之日起十日内向上海某小区业主委员会支付自2006年11月17日起至2011年8月31日止的土地使用费275,719.37元；四、驳回上海某小区业主委员会的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由上海某房地产公司、上海某资产公司、上海某健身俱乐部负担；审计费165,000元，评估费39,600元，合计204,600元，由上海某小区业主委员会负担168,385.80元，由上海某房地产公司、上海某资产公司、上海某健身俱乐部负担36,214.20元。

判决后，某小区业委会不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院对小区足球场的权属未予查清，将足球场认定为系足球俱乐部的配套设施而由某公司一并受让有误。系争足球场是小区的配套公建设施而应属全体业主共有。2、2007年1月9日某健身公司与前届某小区业委会签订的《关于部分改变会所功能的协议书》应为无效。退一步讲，即便该协议有效，某健身公司改建并转租的商铺面积大大超过协议约定，故某健身公司亦存在严重违约行为。由此，某小区业委会请求二审法院依法撤销原判，改判支持其原审全部诉请。

被上诉人某集团、某公司、某健身公司则均认为原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1、某健身公司对某小区小区会所的使用是否侵犯小区业主权益及相应的后果处理；2、某小区小区足球场权利归属的确定及相应的后果处理。

对争议焦点1。某小区业委会认为，某健身公司承租系争小区会所后，将会所的大部分区域改建为商铺并转租给他人，某健身公司该行为严重损害小区业主权益，故要求某健身公司恢复会所原状并赔偿损失。对此，本院认为，虽然系争小区会所原规划的主要功能为健身房，但在某健身公司长期经营困难的情况下，前届某小区业委会根据小区实际情况与某健身公司达成协议允许某健身公司改变会所部分场地功能，此并不违反法律强制性规定，故现某小区业委会主张上述协议无效，缺乏依据。就某健身公司改建、转租面积是否超过约定而存在违约行为的问题，本院认为，某健身公司的改建行为发生于2007年，且在2008年初即将改建部分转租给案外人实际使用至今，而新一届某小区业委会系于2009年1月20日成立，其在2010年3月9日致函某健身公司要求解除前届业委会与某健身公司就会所使用事宜达成的协议，即在系争会所使用现状形成两年之后某小区业委会才对此提出异议，鉴于某小区业委会未在会所使用现状形成后及时提出异议应视为其对此予以认可，故现其主张某健身公司的改建行为不符合相关约定，本院亦不予采纳。原审法院认定某健身公司与前届业委会的协议合法有效并判令某健身公司支付某小区业委会相应补偿费并无不当，本院对此予以维持。

对争议焦点2。由于双方当事人对系争小区足球场占用范围内的土地使用权归属存在争议，而根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的相关规定，当事人对土地使用权存在争议的，在协商不成的情况下，由人民政府处理，即土地使用权争议非人民法院受理民事案件的范围，故某小区业委会在本案中就系争小区足球场的起诉应予驳回，原审法院对此予以处理不当，本院予以纠正。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（三）项、第一百五十三条第一款第（一）项，《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款之规定，判决如下：

一、维持上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第2419号民事判决主文第一项；

二、撤销上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第2419号民事判决主文第二、第三、第四项；

三、驳回上诉人（原审原告）上海某小区业主委员会关于某小区小区会所（体育俱乐部）的其余诉讼请求；

四、驳回上诉人（原审原告）上海某小区业主委员会关于某小区小区足球场的起诉。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币80元，由上诉人（原审原告）上海某小区业主委员会负担；审计费人民币165,000元、评估费人民币39,600元，合计人民币204,600元，由上诉人（原审原告）上海某小区业主委员会负担102,300元，由被上诉人（原审被告）上海某房地产公司、上海某资产公司、上海某健身俱乐部各负担34,100元。二审案件受理费人民币80元，由上诉人（原审原告）上海某小区业主委员会负担。

本判决为终审判决。