上诉人(原审原告)上海市虹口区运光大楼业主委员会。

负责人马某某。

委托代理人胡道清，北京天睿(上海)律师事务所律师。

委托代理人王丽纹，北京天睿(上海)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海市贸海联营有限公司(原名称上海市贸海联营公司)。

法定代表人顾某某。

被上诉人(原审被告)浙江凯灵船厂(原名称舟山四八零六工厂、中国人民解放军第四八零六工厂)。

法定代表人沈某某。

被上诉人(原审被告)福建省人民政府驻上海办事处。

负责人黄某某。

被上诉人(原审被告)江苏省人民政府驻上海办事处。

负责人王某某。

被上诉人(原审被告)广东省人民政府驻上海办事处。

负责人周某某。

被上诉人(原审被告)上海外经贸工程有限公司(原名称上海对外经济贸易工程公司、上海经贸基建公司)。

法定代表人夏某某。

被上诉人(原审被告)山西省人民政府驻上海办事处。

负责人曹某某。

上列七被上诉人之共同委托代理人曾安平，上海市理诚律师事务所律师。

上列七被上诉人之共同委托代理人陈荣，上海市理诚律师事务所律师。

上诉人上海市虹口区运光大楼业主委员会(以下简称“运光大楼业委会”)因业主共有权纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2011)虹民三(民)初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2012年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人运光大楼业委会之负责人马某某及其委托代理人王丽纹、胡道清，被上诉人上海市贸海联营有限公司(以下简称“贸海公司”)、浙江凯灵船厂(以下简称“凯灵船厂”)、福建省人民政府驻上海办事处(以下简称“福建驻沪办”)、江苏省人民政府驻上海办事处(以下简称“江苏驻沪办”)、广东省人民政府驻上海办事处(以下简称“广东驻沪办”)、上海外经贸工程有限公司(以下简称“外经贸公司”)、山西省人民政府驻上海办事处(以下简称“山西驻沪办”)之共同委托代理人曾安平、陈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：1984年9月，贸海公司、凯灵船厂、福建驻沪办、江苏驻沪办、广东驻沪办、外经贸公司、山西驻沪办(以下总称“七家单位”)签署《联合筹建运光大楼协议书》，约定：为解决职工住房困难，经协商并根据上海市城市规划管理局批准，在东体育会路邯郸路口建造高层职工住宅约24,400平方米建筑面积，房屋使用权产权属上述各自单位；建房指标：凯灵船厂 6,000平方米，江苏驻沪办5,000平方米，广东驻沪办3,000平方米，福建驻沪办6,000平方米，山西驻沪办1,000平方米，贸海公司6,000平方米，外经贸公司2,000平方米，大楼建成房屋分配以图纸按参建比例另行协商；为了工程顺利进行，各方指派专职人员组成筹建班子，负责办理大楼的设计、动迁、三通一平、钻探、落实施工单位等工作。协议书另对七家单位出资作了约定。

1990年6月30日，上海市运光大楼筹建处(以下简称“筹建处”)召开运光大楼土建工程验收以及今后对上海市运光大楼管理处(以下简称“管理处”)工作的会议，会议纪要载明：“一、……筹建处于会议当日宣布暂告一段落，并入管理处处理未了事宜，正式由管理处接管所有工作，一方面着手准备大楼管理的各项准备工作，一方面继续承担筹建处未完成的全部工作。……四、各参建单位得益面积不再变动，由于公建面积目前与虹口区财办还未最后商定，如今后尚有多余面积，不再分割给各参建单位，作为今后以房养房用，多余面积房源，管理处用房以及3号楼半地下室是各参建单位的共有产权，并向各参建单位公布。五、经初步测算，管理处年开支约人民币(以下币种均为人民币)十万元以上，而房租收入每年只有3-4万元，缺口很大，打算将3号楼半地下室出租，每年收入约三万元，如果公建面积减少，多余面积房源用作出租，年收入四万多元的话，管理处的收支基本可能做到平衡，做到以房养房，今后各参建单位可不再承担管理处的日常开支，这项工作由管理处努力去做好，争取做到收支平衡，减少参建单位负担。”

1990年10月26日，筹建处(甲方)与上海市虹口区人民政府财政贸易办公室(乙方)签订协议书，载明：“确定原拆迁乙方三家商店补偿房屋和公建商业用房安置在2号房一至二层、3号房一至三层。……甲方在运光大楼……建造了商业网点，建筑面积为1,890.83平方米，乙方验查后表示同意。……乙方愿意用自筹资金一次支付给甲方建造费40万元，甲方收到后，将上述房屋的房产权和使用权移交给乙方所有。”该协议书中甲方落款处盖章的是管理处。

1990年12月6日，七家单位和山东沪办、上海纺织住宅开发公司、上海市宝山区供销合作社联合社(以下简称“宝山供销社”)等签署《会议纪要代各参建单位协议书》，载明：“各参建单位有关负责领导参加的会议就目前大楼交付使用，对大楼工程的资金、工程项目的增加以及大楼管理处的人员编制、维修基金、居民进户等一系列问题，逐一进行了认真讨论并作出了决定，特将纪要记录如下，作为筹建处和管理处遵照执行，作为产权、使用权的共有单位应共同遵守并作为各产权、使用权共有单位的协议书。下午会议除上午各原参建单位参加外，尚有纺织局、山东沪办、宝山供销社等单位代表参加，尚未到会的有关产权、使用权单位应遵此协议书各条款共同执行。一、大楼主体工程已竣工并已验收交付使用……。二、整个运光大楼工程款预计应投资2,308.1万元，到今尚有170万元左右的欠款未交来，……备款不足单位，管理处无权交出钥匙；决算前不交齐欠款由欠款单位负责承担经济责任。……五、……2、管理处成立后，需要一定的开办经费采购维修用的备品、备件，管理人员的工资、奖金、补贴、医疗费用等经过估算，每月全部租金收入不足以支付管理处的全部支出，更无法达到以租养房的要求。因此请求各参建单位领导拨款解决，为此各参建单位领导一致同意。关于管理处的基金问题，除上次参建单位会议已一致同意，将虹口区财办返回的公建配套费划归管理处及可能多余房源留给管理处外，各参建单位按得益建筑面积以每平方米30元计算投资，作为管理处的管理经费、维修费用等，并作为今后大楼中、小修用费。此项资金由筹建处在各参建单位投资工程款中拨出交管理处使用，不再另外拨款，筹建处应予协助解决。3、大楼工程还未全部完成交付使用，筹建处工作尚在进行……。4、筹建处现有的办公用具、家具、电器及各种设备用品，等筹建处工作结束后，应分别登记造册全部移交管理处使用。5、决定对住户、办公用房、招待所用房均按虹口区房管局测定的标准收取房租，以租养房。6、管理处每年向各参建单位领导汇报管理处的工作以及财务收支情况，接受监督与指导。……7、管理处尽快建立各项规章制度，提交运光大楼管理委员会(以下简称“管委会”)会议通过后执行。8、由筹建处办理各参建单位对大楼所有权的土地证以及房产证书。9、原参建单位以外的其他几个单位，例如纺织局、山东沪办、浙江沪办、财政局、纺织品进出口单位、舟山基地后勤部、舟山基地装备修理部等单位至今还未与筹建处、管理处办理委托书合同手续的，为此以上几个单位必须与原参建单位办理好产权分割协议，并与管理处签订委托管理的协议书，否则，管理处只认原来的单位，一切责任及经济赔偿由原参建单位负全责。……七、居民进户由参建单位开具四联单，经原住房管理所盖章后(增配房由单位用印)来管理处办理入户手续……。各产权、使用权单位应来文确定规定的公章，供管理处备案，今后变动应通知管理处，否则有矛盾及问题发生由原单位负责。四联单必须由产权、使用权单位盖章后有效。……十一、管理处基金有限，只能保持对大楼的中、小修理，若干年后大楼大修款项由各产权、使用权单位承担全部费用。十二、运光大楼中各产权、使用权单位有关领导组成管委会，为运光大楼最高权力机构……。十三、各单位应交给管理处开办费按每平方米得益面积30元，从筹建投资中拨款，无筹建处投资的单位另行拨款给管理处。拨款数交清后才可发出钥匙。”该协议书并载明了各单位的面积和拨款数。

1990年起，七家单位陆续将部分房屋作为公房分配给各单位或其关联单位的职工。1993年房改后，部分职工陆续将分得的公房买成售后产权房。

1991年6月24日，七家单位和山东沪办、上海市财政局、上海市纺织品进出口公司、宝山供销社等签订《运光大楼各产权单位会议纪要(代各产权单位协议书)》，载明：“运光大楼已正式交付使用，已经办理进户手续的有252户，尚有58户未办理进户手续，会议就住户、集体宿舍、营业用房，办公用房收取房租标准、煤气安装以及大楼管理事宜经过各产权单位讨论决定以会议纪要记录并代各产权单位的协议书。……决定运光大楼成立管委会，对管理处领导和监督，组成单位为：1、四八零六厂2、福建沪办3、江苏沪办4、广东沪办5、山西沪办6、外经贸公司7、贸海公司8、上海市纺织局住宅公司9、山东沪办10、上海市财政局11、上海市纺织品进出口公司12、宝山供销社。”

1991年11月20日，七家单位盖章确认运光大楼各产权单位面积分配表，明确各产权单位的房屋层次、面积，并约定管理处面积属七家单位共有。

1994年11月，筹建处(甲方)与福建驻沪办(乙方)签订《运光大楼参建单位房屋产权分配协议书》，载明：“1984年9月七家单位签订联合筹建运光大楼协议，并组建筹建处具体负责大楼工程事宜，大楼已在一九九○年竣工交付使用，经虹口区房屋局发证办对大楼总体面积的测算，根据协议对有关房屋的产权分配如下：一、乙方同意有关房屋分配：曲阳路xxx弄x号十六层至二十一层全部共四十八套建筑面积共计3,567.36平方米。二、管理处共有建筑面积共计2,198.13平方米，乙方分摊383.57平方米，占17.45%，产权属乙方所有，由甲方统一管理使用。管理处共有建筑面积是：1、1号楼底层全部建筑面积638.48平方米；2、1号楼五层505、506、507、508室四套共计建筑面积305.50平方米；3、2号楼底层101、102室，二层201、202室包括卫生间在内建筑面积共计83.26平方米；4、3号楼(沿曲阳路四层裙房)地下室全部及底层南卫生间在内建筑面积556.72平方米；5、自行车库二间共201.70平方米，汽车库408.47平方米；6、1号楼、2号楼地下人防共计1,026.40平方米未计算在内。……四、以上一、二项乙方共分摊得建筑面积3,950.93平方米。五、有关上述3,950.93平方米房屋的投资以及地下人防、运光变电站的投资在本协议签订前乙方已全部缴付给甲方。”在该协议书中甲方落款处盖章的是管理处。

当月，除福建驻沪办以外的其余六家单位共同与筹建处签订了《运光大楼参建单位房屋产权分配协议书》，约定：四八零六厂取得建筑面积4,879.62平方米(曲阳路xxx弄xx号十二层至十八层全部五十六套建筑面积4,405.93平方米，分摊管理处共有建筑面积473.69平方米)，江苏驻沪办取得建筑面积3,261.19平方米(曲阳路xxx弄x号十一层至十五层共四十套建筑面积2,944.44平方米，分摊管理处共有建筑面积316.75平方米)，山西驻沪办取得建筑面积658.53平方米(十层全部八套建筑面积594.56平方米，分摊管理处共有建筑面积63.97平方米)，广东驻沪办取得建筑面积1,975.58平方米(曲阳路xxx弄x号七至九层全部1,783.68平方米，分摊管理处共有建筑面积191.90平方米)，外经贸公司取得建筑面积1,381.82平方米(曲阳路xxx弄xx号十层、十一层全部十六套建筑面积1,247.73平方米，分摊管理处共有建筑面积134.09平方米)，贸海公司取得建筑面积6,531.01平方米(曲阳路xxx弄x号二层1、2室二套建筑面积149.42平方米，三层至四层十六套建筑面积1,189.12平方米，五层3、4室二套建筑面积136.83平方米，曲阳路xxx弄xx号三层至九层五十六套建筑面积4,421.48平方米，分摊管理处共有建筑面积634.16平方米)。在该协议书中甲方落款处盖章的是管理处。

当月，筹建处(甲方)与宝山供销社(乙方)签订《运光大楼房屋分配协议书》，载明：根据1986年7月31日协议，甲方建造运光大楼拆除乙方所属大八寺综合商店(包括油酱店)的赔偿并搭建住房面积，1990年12月6日补充协议，1990年12月18日的第二次补充协议，今运光大楼建成交付使用，经虹口区房产局对大楼总体面积的测算，对有关房屋的分配意见如下：乙方同意有关房屋分配在曲阳路xxx弄x号二层203、204、205、206、207、208室共6套建筑面积442.33平方米，五层501、502室二套建筑面积152.23平方米，六层全部建筑面积594.56平方米，曲阳路xxx弄xxx号底层西部建筑面积79.155平方米，二层西部建筑面积79.155平方米，曲阳路xxx号四层全部建筑面积645.96平方米，曲阳路xxxx号底层南半部建筑面积227.58平方米，二层南半部建筑面积285.16平方米，三层南半部建筑面积273平方米，以上乙方共分配得建筑面积2,779.13平方米，作为甲方对乙方拆除商店的赔偿以及搭建的住房面积，乙方表示同意，不再有其他要求，上述房屋产权归属乙方所有，有关搭建住房投资在本协议签订前乙方已全部缴付甲方。在上述协议书中甲方落款处盖章的是管理处。

1996年10月，七家单位提供《联合筹建运光大楼协议书》、《运光大楼参建单位房屋产权分配协议书》，共同申请对上海市曲阳路xxx号地下室、曲阳路xx号3号汽车库产权共有。申请书中载明产别为“全民单位自管公产”，产权来源为“自建”。七家单位又共同申请对上海市曲阳路xxx弄x号101-108室、505-508室产权共有。

1997年3月，上海市虹口区商业网点管理办公室(甲方)、宝山供销社(乙方)与上海运光大楼物业管理处(丙方)签订《关于共有通道的补充协议》，载明：“曲阳路982-988号楼房一幢系丙方筹建，运光大楼作为对甲、乙方被拆迁店补偿房屋和公建商业用房之用。1、1990年10月26日虹口区政府财贸办公室与丙方达成协议，该楼北半部分的一层、二层、三层(门牌号a-b号)房屋产权归甲方。2、1990年12月6日宝山供销社与丙方达成协议，该楼南半部分的底层、二层、三层以及四层全部房屋产权归乙方。3、底层(984号)走道属甲、乙双方共有产权，各占一半。4、该楼的半地下室以及连接底层的卫生间南面部份属丙方所有。目前向虹口区房地产管理局办理房屋产权登记中，三方共同订立协议，对底层(984号)走道产权再次明确属甲乙双方，各占一半。公用通道任何一方不得擅自改变用途，影响其他方使用。”

1997年8月6日，上海市曲阳路xxx弄x号房屋的产权登记为七家单位共同共有。1998年3月9日，上海市曲阳路xx号3号全幢办公楼的产权登记为七家单位共同共有。1998年3月11日，上海市曲阳路xxx号地下室的产权登记为七家单位共同共有。

2000年12月22日，七家单位盖章确认管委会的《会议纪要》，其中载明：“……三、运光大楼建成已有十余年之久，需要抓紧修理，因考虑到大楼大部分都是参建单位自用和职工居住，所以原参建单位同意将1990年交纳的开办费用675,960.30元，利息188,486.17元移交业主委员会作为维修基金，并另提供50万元共计1,364,460.30元，作为近期大楼维修、整改之用。四、投资房产(截止到2000年12月)节余220万元加各单位欠租42万元共计262万元，由原参建单位按参建面积平均分配。五、江苏等七单位共有房产，大家一致同意出售。1号楼505室委托江城公司按房改房出售给该房住户。1号楼101-108室、506-508室上市出售。地下室、汽车库运管大楼业主委员会优先优惠购买。”

2005年7月25日，上海运光大楼业主管理委员会(甲方)与福建驻沪办(乙方)签订《关于委托代管资金的协议》，载明：“上海运光大楼业主管理委员会，因所属原上海运光大楼物业管理处已歇业多年，其银行账户最近被通知注销，故须将被注销账户的存款委托福建沪办(7家业主委员会之一)代为保管。……甲方的资金属于运光大楼原集资单位共同所有，甲方保证在本协议经双方签字生效后于年内清理完毕。乙方同意代管甲方资金。”在该协议中甲方落款处盖章的是管委会。

2008年4月7日，上海市虹口区运光大楼业主大会和运光大楼业委会登记备案。同年12月6日，上海市虹口区运光大楼业主大会用签名投票的形式，以同意票数171票，超过应投票数241票的2/3的结果通过决议，内容包括：同意本小区2008年4月产生的新一届业主委员会聘请律师以诉讼、非诉讼的方式代为追索依法属于全体业主共有的财产、权益及收益。

原审另查明：上海市曲阳路xxx号地下室的权利人登记为七家单位。上海市曲阳路xx号3号汽车库的101室权利人登记为四八零六厂，102室为江苏驻沪办，103室为福建驻沪办，109室为四八零六厂，201-205室为七家单位。

2011年6月，运光大楼业委会向法院提起诉讼称：2000年底，七家单位私自串通达成会议纪要，决定除留给小区136万余元外，侵吞小区历年结余资金220万元、处分小区共有房屋并私分售房款。2001年起，七家单位先后出售上海市曲阳路xxx弄x号楼101-108室、505-508室、3号汽车库104-108室等小区共有房屋，侵吞售房款、小区结余资金共计4,745,668.05元(包括出售住宅得款1,797,077.98元、出售汽车库得款213,060.82元、结余资金200万元、账上所余684,410.25元和房租51,119元)，侵占了部分小区共有房屋并将房屋产权办至其名下。己方于2008年成立，由于小区上一届业委会和原运光大楼管理处人员拒不移交相关档案、财务资料，己方只得于2010年2月9日强行接管档案室，获得七家单位侵占小区业主共有财产的证据。现起诉要求七家单位返还非法侵占的资金4,745,668.05元并按银行同期贷款利率计算支付利息，要求七家单位返还非法侵占的房产，将上海市曲阳路xxx号地下室、上海市曲阳路xx号3号汽车库的101-103、109、201-205室产权变更登记至己方名下，并要求七家单位对上述诉请承担连带责任。

贸海公司、凯灵船厂、福建驻沪办、江苏驻沪办、广东驻沪办、外经贸公司、山西驻沪办辩称：运光大楼小区是1984年为解决其单位职工的居住问题由其共同立项、建造，1989年底竣工，1990年后陆续交房。房屋性质是分配给各单位职工的住宅，故设立管委会进行自管。除已经分配给各单位职工的房屋，其余房屋都由其共有。1994年后，其按照房改政策将分配给各单位职工的房屋出售给各承租人。运光大楼业委会提供的证据不能证明各参建单位分配后的多余房源系小区的公共财产，因此，业委会主张相应房屋产权以及小区结余资金、售房款没有依据。运光大楼建设完毕后，除单独分配到各参建单位、拆迁补偿单位名下的房屋外，尚有部分房屋为七家单位所有。参建单位只是七家单位，业委会所称有五十余家参建单位不是事实，七家单位系一级参建单位，其余系拆迁补偿单位，或附属于其的二级、三级参建单位。业委会误解了管理处和管委会的概念，管理处是系统房的自管组织，其人员由七家单位派出组建，和筹建处是一套班子两块牌子，管理处向各参建单位负责，受管委会领导和监督，管理处和管委会不等于现在的全体小业主。会议纪要中明确租金收入用于管理处的开支，结余的租金应归业主，即七家单位所有。200万元注明是投资回报款而不是租金收入，实际是用结余参建款购买国债，出售后由七家单位按照参建比例分配。业委会主张的房屋归己方所有，早在1997年就已经由政府相关部门审核颁发了房地产权证，部分房屋作为二手房出售时，有关部门再次审核确认无误后将剩余房屋再次登记在己方名下。故不同意业委会的全部诉请。

原审法院审理后认为，二十世纪八十年代，为加快解决职工住房困难问题，上海市政府颁发文件，改革住房由政府统建统配统管的制度，实行职工住宅由单位自建自配自管，规定各单位(包括中央在沪单位)的自建住宅，根据谁建造、谁分配的原则，在安置动迁户和补偿公共建筑面积之后，全由自己分配。根据查明的事实，运光大楼小区正是这一历史背景下的产物。七家单位为参建、自管该小区先后组成筹建处、管理处和管委会进行运作，在该小区竣工验收后分别与宝山供销社和上海市虹口区商业网点管理办公室就安置动迁户和配置公共建筑面积达成协议，各参建单位之间就得益面积达成协议；又因自管公房由各单位自行修缮，故七家单位之间对结余资金、其余房屋权利、用途和收益的归属亦作了约定，并无不妥。根据查明的房地产登记资料，应认定运光大楼业委会主张的上海市曲阳路xxx弄x号101-108室、505-508室、上海市曲阳路xxx号地下室、上海市曲阳路xx号3号汽车库的101-103、104-108、109、201-205室的产权原始登记为七家单位所有。二十世纪九十年代，原来的承租户按照房改方案陆续买下自管公房，取得房地产权证，成为运光大楼小区的新业主，至2008年，设立上海市虹口区运光大楼业主大会，并选举出业委会。尽管运光大楼业委会对参建单位的数量、部分房屋产权的归属、产权证的取得以及账目资金的处分存有异议，但鉴于该小区原系自管公房，而运光大楼业委会既非参建单位，亦非应安置或补偿单位，其主张涉案结余资金、房租、售房款和部分房屋为现小区业主共有财产，缺乏依据。判决：一、上海市虹口区运光大楼业主委员会要求上海市贸海联营有限公司、浙江凯灵船厂、福建省人民政府驻上海办事处、江苏省人民政府驻上海办事处、广东省人民政府驻上海办事处、上海外经贸工程有限公司、山西省人民政府驻上海办事处返还资金4,745,668.05元并按银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求不予支持；二、上海市虹口区运光大楼业主委员会要求上海市贸海联营有限公司、浙江凯灵船厂、福建省人民政府驻上海办事处、江苏省人民政府驻上海办事处、广东省人民政府驻上海办事处、上海外经贸工程有限公司、山西省人民政府驻上海办事处将上海市曲阳路xxx号地下室、上海市曲阳路xx号3号汽车库的101-103、109、201-205室权利变更登记至上海市虹口区运光大楼业主委员会名下的诉讼请求不予支持；三、上海市虹口区运光大楼业主委员会要求上海市贸海联营有限公司、浙江凯灵船厂、福建省人民政府驻上海办事处、江苏省人民政府驻上海办事处、广东省人民政府驻上海办事处、上海外经贸工程有限公司、山西省人民政府驻上海办事处对付款义务、变更登记义务承担连带责任的诉讼请求不予支持。

原审判决后，运光大楼业委会提起上诉，称：1、本案系部分业主侵犯全体业主共有财产而产生的业主共有权纠纷，并非集资建房纠纷，业委会为适格原告；2、系争房屋原为集资建房单位共有的多余房源，房改后应变更为全体业主共有房屋，七家单位应返还上述房屋及因非法处置业主共有房屋而取得的售房款；3、涉案的国库券200万元、结余存款684,410.25元以及租金51,119元均为维修资金，七家单位亦应返还上述资金；4、根据《会议纪要》及《产权单位协议》，本案不存在七家单位集资建房的事实，其对于结余资金、其余房屋权利、用途及收益归属的约定，亦因未获得其他集资建房单位的认可而无效；5、七家单位所提交的颁发于1997年的运光大楼房产证，存在一房两证的非法现象；6、《会议纪要》显示有十多家单位集资建房并参与成立筹建处、管委会和管理处，并非原审认定的七家单位；7、其原审中提供的会计凭证、住房调配通知单、保证书、房屋所有权证、公有住房买卖合同与上述《会议纪要》、《产权单位协议》可相互印证，原审却未予认定。请求撤销原审法院判决，改判支持其原审中的诉讼请求。

被上诉人贸海公司、凯灵船厂、福建驻沪办、江苏驻沪办、广东驻沪办、外经贸公司、山西驻沪办则请求维持原判。

经审理查明，原审法院判决认定的事实无误，应予确认。

二审中，双方当事人的争议焦点为涉案房屋及款项来源的法律性质及权利归属。运光大楼业委会基于物业管理中，业主的建筑物区分所有权及专项维修资金等相关制度，认为上述财产为小区全体业主所有。七家单位则基于对联建房屋的相关投入及收益分配约定，认为上述财产为七家单位所共有。

本院认为，根据查明的事实，涉案运光大楼为七家单位作为职工住宅联合建造，房屋建成后由上述单位通过约定各自取得房屋权利，并作为单位自管公房安排单位职工承租使用。考虑到当时大楼仍为自管性质，为实现管理的收支平衡，故各方约定对剩余房源不再分割，而是采取参建单位共有产权、对外出租、以房养房的方式，以满足大楼管理、维修方面的资金来源。上述情形系当时历史背景和相关政策下的特定产物，并不等同于现代的物业管理模式。在此过程中成立的筹建处、管理处、管委会等机构，从概念上亦不同于物业服务公司、业主大会、业主委员会。因此，涉案房屋从法律性质和权利登记角度而言，并不属于建筑物区分所有制度中的全体业主共有部分，而是七家单位投资建房产生的收益，权利主体应为七家单位。至于涉案款项，其组成部分为各单位对当时大楼运作管理的投入、相关部门取得商业网点而给予七家单位的建造费用补偿、七家单位出售部分剩余房源的款项、投资收益等。在性质上亦是由相关单位投入财产的形式转化与所得收益，并不具有维修资金的法律性质。虽然此后随着住房制度改革的实施，原自管公房承租人通过政策陆续购买了公房产权，成为新的业主，大楼也引入了社会化的物业服务模式，但是涉案房屋及款项的来源仍为当时参建单位名下的财产，其性质并未发生转变。运光大楼业委会现认为上述房屋及款项为小区业主共有财产，缺乏法律依据。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。运光大楼业委会的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费59,432.90元，由上诉人上海市虹口区运光大楼业主委员会承担。

本判决系终审判决。