上诉人(原审被告)王甲。

上诉人(原审被告)殷某某。

上诉人(原审被告)王乙。

上列三上诉人之共同委托代理人宋某某。

被上诉人(原审原告)上海南外滩物业管理有限公司。

法定代表人孙某某，经理。

委托代理人郁某某，该公司员工。

委托代理人刘某某，该公司员工。

上诉人王甲、殷某某、王乙因用益物权确认纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2011)黄民四(民)初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人王甲、殷某某及其与上诉人王乙的共同委托代理人宋某某、被上诉人上海南外滩物业管理有限公司(以下简称南外滩物业公司)的委托代理人郁某某、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，南外滩物业公司(原名为上海市南市区房地产管理局董家渡房管所、后更名为上海南房(集团)南外滩物业管理有限公司和现名)为本市张家小弄某号公有房屋管理者。1993年12月，原上海市南市区海潮路住宅改建基地指挥部出具《住房调配单》，以史有祥户在1985年拆迁由本基地提供张家小弄某号二层(前厢13.4平方米及二层顶阁9.0平方米)房屋作过渡，现一次性安置他处，张家小弄某号房屋办理退租归基地使用(退房日期1994年1月31日)。2006年，黄浦区经济适用房发展中心(甲方)与南外滩物业公司(乙方)就张家小弄某号二层房屋达成转让协议，约定张家小弄某号二层原由海潮路基地保留，该房于1998年4月3日由海潮路基地调拔给南市区住宅发展局(现为黄浦区经济适用房发展中心)；甲方同意将张家小弄某号二层有偿转让给乙方，使用权转让价为人民币(以下币种均为人民币)185,000元。之后，上海南房(集团)有限公司向南外滩物业公司核发了《租用居住公房凭证》，据该凭证记载：每月租金25元。

原审又查明，因殷某某患病，故王甲、殷某某、王乙均居住于王甲父母处张家小弄1号，且居住困难。适时张家小弄某号二层无人居住，经居委干部介绍，南外滩物业公司工作人员于1999年或2000年间将该房屋给王甲、殷某某、王乙居住。2007、2008年间南外滩物业公司提出要求收回房屋未果。目前仍由王甲、殷某某、王乙实际居住。期间，王甲、殷某某、王乙以史有祥名义向南外滩物业公司支付每月租金25元至2005年底，但自2006年起至今王甲、殷某某、王乙未再向南外滩物业公司支付租金或房屋使用费。双方未签订租赁合同与办理公有住房承租手续。王甲、殷某某、王乙的户籍均在他处。

原审另查明，2003年7月，王甲、殷某某、王乙原居住的本市老白渡路某号房屋动迁，被安置在本市凌兆路某弄某号202室房屋。2003年8月1日，王甲、殷某某、王乙与所在地的上海市三凌物业管理公司建立租赁关系。据《租用居住公房凭证》记载：本市凌兆路某弄某号202室(二室一厅，使用面积为12、12、6平方米；独用灶间4.8平方米、阳台一只、卫生间一间)、承租人为王甲。

2011年5月，南外滩物业公司诉至法院，请求判令王甲、殷某某、王乙立即迁出系争房屋，并支付2006年1月至实际迁出日止的房屋占用费，以每月500元计算。

原审法院经审理后认为，本市张家小弄某号二层房屋系公有居住房屋。在南外滩物业公司有偿转让取得公有居住房屋使用权之前，作为该公有住房的管理者其行使管理责任；在取得该房屋使用权之后，其既是管理者又是公有居住房屋承租者，既然系该房屋承租者，其便享有该房屋的占有、使用、收益的权利。而现有证据可以证明，王甲、殷某某、王乙使用系争房屋期间未与公有房屋所有权人建立公有居住房屋的租赁关系，其之所以能使用系争房屋，为适时南外滩物业公司的工作人员考虑其实际困难，出于帮助性质的将系争房屋交王甲、殷某某、王乙使用。审理中，南外滩物业公司强调王甲、殷某某、王乙使用系争房屋是本单位的工作人员擅自行为所致，但是，王甲、殷某某、王乙使用期间，南外滩物业公司以租金形式收取了缴付的费用，可以确认双方事实上建立了租赁关系。由于双方未签订租赁合同，根据合同法之规定，该租赁关系为不定期租赁合同。不管南外滩物业公司是作为管理者或是房屋承租人，其均可以合同法规定，随时提出解除合同。王甲、殷某某、王乙在答辩中称，南外滩物业公司在2007、2008年时提出要收回房屋，因其无处搬走、且家庭成员身体不好，拒绝了对方的要求。基于王甲、殷某某、王乙的自述，可以证明南外滩物业公司收回房屋的前提为解除合同，由于双方均未明确南外滩物业公司提出解除合同的具体日期，故法院确定双方的租赁合同于2008年底解除。合同法规定合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。鉴于双方的合同被确定解除，王甲、殷某某、王乙继续占有使用系争房屋已无法律依据，故对南外滩物业公司提出要求王甲、殷某某、王乙迁出本市张家小弄某号二层房屋的诉请，予以支持。由于南外滩物业公司长期以每月25元标准向对方收取租金，故法院确定该标准为约定租金。审理中，南外滩物业公司提出要求对方以市场租金每月500元支付房屋使用费，由于未提供双方约定房屋使用标准，又未提供市场租金证据予以证明。对此，法院不予支持。法院对王甲、殷某某、王乙占有期间的房屋使用费参照原租金标准确定。

原审法院据此作出判决：一、确定上海南外滩物业管理有限公司与王甲、殷某某、王乙就本市张家小弄某号二层房屋的租赁合同于2008年12月31日解除。二、王甲、殷某某、王乙应自判决生效之日起三十日内迁出本市张家小弄某号二层房屋(含物品)，迁至本市凌兆路某弄某号202室。三、王甲、殷某某、王乙应自判决生效之日起十日内按每月人民币25元标准给付上海南外滩物业管理有限公司自2006年1月1日至2008年12月31日止的租金；参照每月人民币25元租金标准给付上海南外滩物业管理有限公司自2009年1月1日至实际迁出日止的房屋使用费。

原审判决后，上诉人王甲、殷某某、王乙不服，向本院提起上诉称：其经被上诉人同意取得系争房屋的租用权并每月交纳房租25元，因对方的失误而没有办理《租用居住公房凭证》。另2006年以后是南外滩物业公司拒收租金，并非王甲、殷某某、王乙不愿交纳。现请求撤销原审判决，改判驳回南外滩物业公司的原审诉请。

被上诉人南外滩物业公司答辩称：当时考虑到王甲、殷某某、王乙的实际困难，其工作人员出于好心擅自将系争房屋租借给他们，其租借行为是不合法的。南外滩物业公司是合法的承租人，且王甲、殷某某、王乙在他处有租赁房屋，理应迁出系争房屋。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，南外滩物业公司是本市张家小弄某号二层房屋的承租者，应享有占有、使用、收益的权利。王甲、殷某某、王乙没有系争房屋的租赁手续，又没有取得租赁卡，但在使用期间，南外滩物业公司以租金形式收取了缴付的费用，可以确认双方事实上建立了租赁关系。由于双方未签订租赁合同，根据合同法之规定，该租赁关系为不定期租赁关系。南外滩物业公司可以随时提出解除合同。且王甲、殷某某、王乙在他处有租赁房，再使用系争房屋显然是不妥的。关于租金及房屋使用费，由于南外滩物业公司长期以每月25元标准向对方收取租金，故该标准可确定为约定租金，房屋使用费也应按照这一标准。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人王甲、殷某某、王乙负担。

本判决为终审判决。